Interview met hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft; Peter Boelhouwer

U bent al sinds 2001 hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft, en u kunt als geen ander terug kijken of de afgelopen twee decennia. Op het risico af dat u een half uur aan het woord bent, maar waar is het de afgelopen jaren in Nederland fout gegaan qua wonen?

“Er zijn de afgelopen decennia twee belangrijke trends geweest. Allereerst hebben we in Nederland de woonproblematiek niet goed ingeschat. Het is nog maar een jaar of tien geleden dat er vrij breed in de samenleving werd gezegd: ‘Nederland is af, we hoeven niet meer bij te bouwen’. Dan gaat het dus niet alleen om minister Blok, die destijds minister van Wonen was. Hij kreeg veel kritiek, omdat hij zei dat de volkshuisvesting af was en er geen taak meer was voor de regering op het gebied van woningbouw. Het waren ook de adviesorganen, zoals Rijksbouwmeesters en PBL, die duidelijk zeiden: ‘we moeten stoppen met bouwen, we moeten ons voorbereiden op krimp’.

Ik wil niet zeggen dat ze destijds volledig ongelijk hadden, maar ze zijn toen wel erg doorgeschoten in hun advisering. Natuurlijk was de opgave wel minder dan nu; we wisten toen ook niet dat de vraag zo zou toenemen. Maar toen kon je ook al vermoeden dat deze inschatting niet helemaal correct was.”

De tweede reden is dat de woningbouwproductie de afgelopen jaren sterk is afgenomen. Dit werd mede veroorzaakt door de diverse crises, die we de afgelopen jaren hebben doorgemaakt. Denk aan de economische crisis van 2008 tot 2014, waardoor er nauwelijks geen nieuwe bouwplannen zijn ontwikkeld. Maar we weten ook: bouwen in Nederland kost gemiddeld wel 10 jaar, dus dan is het geen wonder dat we nu tegen problemen aanlopen.”

Heeft naast de groei van de bevolking en de daling van de woningbouwproductie het beleid nog veel invloed gehad op de ontstane situatie?

“Het woonbeleid wordt ook wel gekenschetst als ‘de wankele pilaar onder de welvaartstaat’. Het blijft in ieder land zoeken naar de juiste balans: het is nooit alleen de overheid of de markt die zorgen voor meer woningen. Als dat zo was, was het natuurlijk een stuk eenvoudiger. De hele woningmarkt is een lastig functionerende markt, die niet kan zonder goede marktregulering. En we hebben het te veel overgelaten aan de markt.”

Waren deze fouten te voorkomen?

“Deels. Wat je als overheid had kunnen doen, is anti-cyclisch sturen. Als de markt oververhit raakt, moet je geen olie op het vuur gooien. Maar uiteindelijk hebben we in Nederland in de economische crisis precies het tegenovergestelde gedaan: in plaats van stimuleren zijn we gaan afremmen. Door bijvoorbeeld woningcorporaties die vermaledijde verhuurderheffing op te leggen, en in de koopsector zijn de financieringsnormen aangescherpt. Daarvoor heb ik in het verleden ook wel gepleit, maar niet door dit uit te voeren op dat moment.

Het gevolg was dat we in een enorme vastgoedcrisis terechtkwamen, waarbij de prijzen met ruim 20 procent zijn gedaald. Dat zorgde voor een enorme vraaguitval; de bouwproductie ging compleet onderuit. Ter vergelijking: in België hadden ze een vergelijkbare woningmarkt, maar daar deden ze – om verschillende redenen – helemaal niets en stegen de prijzen nog met 16 procent in 2014. Uiteindelijk is het weer helemaal omgedraaid, doordat de kapitaalrente en daarmee de hypotheekrente daalde. Maar onze waarschuwingen voor anti-cyclisch beleid zijn eerst wel in de wind geslagen.”

Ten tweede is het belangrijk meer vanuit lange termijn-denken te sturen en te zorgen voor continuïteit in het beleid. Dus niet zoals de afgelopen decennia is gebeurd iedere 5 jaar radicale veranderingen doorvoeren. Het goed afstemmen van vraag en aanbod is namelijk een lang proces.”

Waar doelt u hier precies op?

“In 2015 gaf toenmalige minister Blok aan dat de woningbouw aan de markt kon worden overgelaten. Het ministerie kon zelfs worden opgeheven. Woningcorporaties werden de duimschroeven aangedraaid, want die waren niet meer nodig. Zo’n 7 jaar later kregen we een minister (Hugo de Jonge, red.) die alles weer omdraaide; die de private investeerders weer het bos injaagt. En natuurlijk: economisch zit het ook tegen, met hogere rentes en gestegen bouwkosten. Alle plagen komen op de particuliere sector af. Met als klap op de vuurpijl ook nog de invoering van de Wet betaalbare huur, terwijl de corporaties worden geacht 30.000 extra woningen te bouwen. Dat is een veel te snelle omslag van beleid. En toegegeven: Nederland is niet uniek, want ook omringende landen hebben last van gestegen rentes en bouwkosten, maar het Nederlandse beleid heeft ook niet geholpen dit te verzachten.”

U heeft in 2023 in de aanloop op de verkiezingen voor een nieuwe Tweede Kamer een vuistdik essay geschreven op verzoek van het NSC. Daar heeft u een hele trits aan oplossingen aangedragen. Nu is er een nieuw kabinet (met NSC), en het hoofdlijnenakkoord ligt er. Hebben ze voldoende naar u geluisterd?

“Voor wat betreft wonen ligt er een goed akkoord; de rest van het akkoord doet overigens pijn aan mijn ogen, maar dat terzijde. Ik pleitte in mijn essay vooral voor een lange termijnvisie voor de woningmarkt, een soort blauwdruk hoe die markt goed kan functioneren. En dan kun je een aantal maatregelen nemen die passen in dat lange termijnbeleid. Neem nu het eigendomscentrale woonbeleid: het was natuurlijk naïef van minister Blok om te denken dat je een goed functionerende, commerciële private huursector kunt organiseren als je tegelijkertijd de koopsector nog zo ondersteunt met de hypotheekrenteaftrek. Dat is ongelijke concurrentie, en geen voedingsbodem voor een welvarende particuliere huursector. In Duitsland wordt die particuliere huursector bijvoorbeeld wel fiscaal ondersteund, en dat zie je, want die sector is groot bij onze oosterburen. En ja, daar wordt de koopsector niet ondersteund. Maar je kunt het op z’n minst gelijk behandelen.”

“Ik vind ook dat we beter moeten kijken naar wat we in Nederland normaal vinden aan huurprijzen. Vroeger hadden we de Volkshuisvestingsprijs. waarbij maximaal 15 procent van het besteedbare inkomen van een huishouden met een modaal inkomen aan huurkosten besteed mocht worden. Dat mag wel iets hoger zitten, want we hebben meer welvaart nu, maar niet zo hoog als nu vaak het geval is. Eerlijk gezegd vind ik het onverantwoord dat sommige verhuurders zulke hoge huren vragen, terwijl je weet dat een huurder dat eigenlijk niet kan betalen en met die hoge huurkosten onder het bestaansminimum uitkomt. Gek genoeg hebben we die eisen wel in de koopsector, want je krijgt gewoon geen hypotheek als je niet voldoet aan de financiële normen.”

Aan welke knoppen kunnen we dan draaien?

“Dat kan aan drie knoppen: de lonen verhogen, de toeslagen verhogen en de huren verlagen. De toeslagen worden inmiddels wel verhoogd, al is er ook een beweging gaande om juist toeslagen fors te verminderen. Aan de overige knoppen zou je kunnen draaien door bijvoorbeeld herverdeling. Ik krijg bijvoorbeeld ook hypotheekrenteaftrek, maar heb dat financieel eigenlijk helemaal niet nodig. Dat kan dus fiscaal worden herverdeeld. Die aftrek moet hoe dan ook worden afgeschaft, wil je net als in de rest van Europa een gezonde woningmarkt hebben. En gelukkig gebeurde dat ook wel, stapje voor stapje. Jammer alleen dat het huidige kabinet daarmee stopt.”

Zijn de maatregelen van het nieuwe kabinet in het hoofdlijnenakkoord voldoende of in ieder geval een goede eerste stap?

“Wat betreft wonen zeker. Wat ik positief vind is dat er meer geld beschikbaar komt voor meer woningbouw. Wel is er veel te weinig budget voor de infrastructuur die daar bij hoort. En of we die 100.000 woningen per jaar halen is voor de komende jaren niet direct de issue (dat gebeurt sowieso namelijk niet); het gaat er om dat die woningproductie verder omhooggaat. Verder is het goed dat de belemmeringen worden opgeheven voor het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Denk aan: het versoepelen van de regels voor hospiteren en woningdelen. En ook goed vind ik het realiseren van tijdelijke woningen. Wat dan weer niet helpt, is dat de Wet betaalbare huur net is ingevoerd. BBB – de partij van de nieuwe Wonen-minister Mona Keijzer – was er eerder al op tegen, maar ook in de nieuwe Tweede Kamer is er een meerderheid voor. Met een forse aanpassing van de fiscale lasten – met name in Box 3 en de overdrachtsbelasting – zou dat nog gerepareerd kunnen worden. En ik vind het goed dat de derde sector, de coöperatieve sector, wordt gestimuleerd.”

Ten slotte de hamvraag: hoe denkt u dat Nederland woont in 2030?

“Dat is al heel snel, hè. De veranderingen zullen bescheiden zijn, want de woonvoorkeuren veranderen in de komende 5 à 6 jaar niet zo veel. Als er dan al verandering is, verwacht ik dat we meer gemeenschappelijke woonvormen krijgen, zoals wooncollectieven en knarrenhofjes. Dat is die derde sector, en die zal groter worden. Dat zal niet heel dominant zijn, maar wel duidelijker aanwezig.

Verder verwacht ik dat de al ingezette trend dat meer mensen uit de Randstad zullen trekken om in de periferie of de intermediaire zone (de Bandstad) te gaan wonen, zal doorzetten. En we zullen in 2030 meer modulaire woningen zien, dus demontabel en sneller te bouwen. De innovatieve fabrieken die daarvoor zijn opgezet, gaan de komende jaren veel meer woningen opleveren. En dat moet ook wel als je de productie van 100.000 woningen per jaar wilt halen. En hoewel ik een rasoptimist, heb ik grote twijfels of we de komende jaren voldoende woningen gaan bijbouwen.”