Klushuizen in karakteristieke Kleiburgflat

Voor de één nog altijd een geslaagd voorbeeld van naoorlogse grootschalige stedenbouw, voor de ander een treurig stukje Bijlmerhistorie. Voor weer een ander een unieke kans om een zogenoemd klushuis te kopen. Veel vierkante meters voor weinig geld.

Tekst: Paul Engels

Een klushuis is een kaal casco, waarbij de nieuwe installatietechnische voorzieningen standaard tot in de meterkast en tot in het toilet worden aangelegd.
Daarna is het de beurt aan de klusser, maar het aardige is dat men ook alles kan uitbesteden aan de professionele partijen die de renovatie en installatie uitvoeren, respectievelijk ontwikkelaar/bouwer KondorWessels en Homij Technische Installaties.
Henk Cats, directeur van Homij in Amsterdam spreekt van de hele reikwijdte van volledig casco tot turnkey. ‘De echte klussers gaan zelf aan de slag. Maar er zijn ook mensen die voor pakweg 80.000 euro een voor Amsterdamse begrippen ruime woning kopen en deze meteen door de aanwezige bouwpartijen laten afbouwen. Doe daar dan nog zo’n kwart van de koopprijs bij en je hebt een moderne woning in een hoogwaardige gerenoveerde flat op een locatie dichtbij stedelijke voorzieningen. Overigens kunnen mensen ook twee woningen naast elkaar of boven elkaar kopen en die laten doorbreken. Dan praat je over woningen met een vloeroppervlakte van 200 m2.’

Succes in Rotterdam
Het principe van het klushuis is eerder in Rotterdam met succes toegepast, maar daar was nog sprake van tientallen woningen. In de Bijlmer telt de laatste honingraatflat maar liefst 500 woningen. Veel Bijlmerflats uit de jaren ’60 zijn de afgelopen jaren gesloopt en vervangen door pluriforme nieuwbouw, conform het programma Vernieuwing Bijlmermeer. De laatste authentieke Kleiburgflat was eigendom van woningcorporatie Rochdale, maar die zag geen heil in een kostbare renovatie.
Vervolgens is de flat gekocht door KondorWessels en via het Consortium de Flat worden nu in fasen de klushuizen individueel verkocht. Daarbij zorgt KondorWessels voor de complete renovatie van de buitengevel, het opknappen van trappenhuizen en entreegebieden, vernieuwing van de begane grond en het regelwerk rond de bouwvergunning. Homij is ingeschakeld voor het vernieuwen van alle installaties, met name het aanleggen van leidingen door de aanwezige schachten tot in de meterkast van de individuele woningen.
Boven de toiletten hangt op een ingenieuze manier de verwarming/warmwatertapvoorziening. Ferroli Nederland heeft maatwerk geleverd in de vorm van de speciaal ontwikkelde, ultradunne BlueCity 300 Compact, die met slechts 190 mm diepte precies in het vlak van het inbouwreservoir valt. Zo wordt niet alleen een hinderlijk uitstekende kast vermeden, belangrijk is ook de ruimtewinst.

Tot de voordeur
Henk Cats legt uit: ‘We kijken heel nauwkeurig naar de ruimte. Je gaat in zo’n woning niet allerlei voorzieningen inbouwen met grote omkastingen waar kopers straks misschien een wand, keuken of meubel willen plaatsen. De opzet is om de basisinstallaties tot net achter de voordeur te brengen, in de meterkast. Er is even gedacht aan een WKO-installatie voor de gerenoveerde flat, maar er is een warmtedistributiesysteem beschikbaar en dus is daarvoor gekozen. Dat zou normaliter tot zo’n twee meter binnen de woning komen, maar we hebben hier het concept ‘tot de meterkast’. Vandaar dat is gewerkt met een collectieve unit in het ketelhuis en vervolgens een warmtedistributienet met individuele afleversets van Ferroli. Het paste echter niet allemaal in de meterkast, zodat is gezocht naar een andere manier. Nu wordt het distributienet over het dak heen uitgerold naar bestaande schachten en via de schachten gaan de cv-leidingen naar de toiletruimte in de woning. Precies boven het inbouwreservoir is plek voor de compacte installatie.’

Speciale uitvoering
Helga Sprenkels-Dado van Ferroli licht toe dat in samenwerking met de producent, KVM uit Denemarken, en Ferroli Nederland de wensen voor dit specifieke project zijn vertaald in een 190 mm diepe uitvoering. ‘We hebben in het project tegeltjes zitten tellen hoe groot de cv/tapwaterinstallatie mocht zijn. Projectmatig maatwerk, dat is ons motto. Het werd echter nog wat lastiger omdat er ook nog een retourbegrenzing van maximaal 40 graden Celsius in moest. Bovendien zijn vooraf de aansluitingen zodanig bepaald dat de monteurs in korte tijd de BlueCity kunnen aansluiten, zonder allerlei bochten of koppelstukken.’
Hans Verschoor, senior werkvoorbereider bij Homij, vult aan: ‘De kopers leggen vaak zelf hun installaties in de woning aan, van radiatoren tot vloerverwarming. Daarbij krijgen de bewoners spelregels in een uitgebreid draaiboek mee. Maar om zeker te zijn van de lage retourwarmte bij de aanvoer van 70 graden Celsius is voor begrenzers gekozen. Je werkt met een collectief systeem met de nodige regelkleppen en dan wil je daar geen trammelant mee.’  

Bestaande schachten
De werkvoorbereider geeft aan dat het een behoorlijk puzzelwerk is geweest om de leidingen door de schachten te krijgen. ‘Je praat over een gebouw uit begin jaren ’60. Dan zijn bestaande schachten soms niet erg maatvast. Lastig, omdat ook de kanalen voor de mechanische ventilatie er een plek in moeten krijgen, alsmede de nieuwe riolering. Alle leidingen moeten strak tegen elkaar in de schacht. Op het dak maken we nieuwe bakken boven de bestaande schachten. De leidingen gaan per schacht naar tien woningen. Crux is dat we de basisinstallatie zo flexibel mogelijk in de woningen brengen, want elke bewoner gaat er op zijn eigen manier mee aan de slag. Wij komen in de meterkast en toilet binnen, en zorgen nog voor aansluitmogelijkheden van de waterafvoer in twee richtingen, maar daar houdt het voor ons op. Er mag niet in de dragende constructie worden gefreesd, wel in de zandcementdekvloer. Elektra, CAI en intercom halen ze uit de meterkast op. Het koude water stopt ook in de meterkast.’

Henk Cats: ‘Bij het in bedrijf stellen van de installaties die de koper in meer of mindere mate zelf aanlegt, moet een erkend installateur een check uitvoeren. Er wordt dus wel naar het werk van de bewoners gekeken. Wij zijn niet alleen installateur, wij geven ook graag adviezen aan kopers. Omgekeerd hebben we geluisterd naar kopers omdat zij met een bepaald type energiezuinige ventilatie-unit een gunstiger label konden halen en dat is weer van invloed op een gunstiger hypotheek.’

Veel animo
Tot nu toe zijn 100 van de 500 woningen tot klushuis omgetoverd. Fasegewijs wordt de hele flat op die manier aangepakt, op het moment dat 70 procent van een fase is verkocht. Volgens Cats en Verschoor is de animo groot. ‘Je kunt een relatief goedkope woning bemachtigen op een aantrekkelijke locatie op 50 meter van de metro. Het valt ons wel op dat je echte zelfklussers hebt maar ook redelijk wat kopers die ons inschakelen voor een deel van de installatietechniek. Klussen heeft zo zijn grenzen, zeker wat installatietechniek betreft.’

Meer informatie: www.klushuisamsterdam.nl.