Verduurzamen woningen voor 50% terugverdiend in waarde
De directe waardestijging van verduurzaamde huurwoningen kan oplopen tot de helft van de investeringskosten. Dat heeft internationaal vastgoedadviseur Colliers voor woningcorporatie Woonzorg Nederland berekend. In het meest waarschijnlijke scenario wordt een woning € 9.000 meer waard. Dat is bijna 50% van de kosten van de gemiddelde ingreep.
Woonzorg Nederland heeft een portefeuille van circa 45.000 verhuureenheden, waarvan zo’n 30.000 zelfstandige huurwoningen. In 2023 is het streven om de zelfstandige woningen op een gemiddeld energielabel B uit te laten komen. In 2050 moet de hele voorraad zelfs CO2-neutraal zijn, dus volledig zonder uitstoot.
“We vroegen Colliers om te onderzoeken wat duurzaamheidsinvesteringen voor invloed hebben op de marktwaarde van onze woningcomplexen,” zegt Erik Huisman, assetmanager bij Woonzorg Nederland. “Dat wilden we graag weten, omdat we de komende jaren veel blijven investeren om onze woningportefeuille te verduurzamen. Daarbij zijn er nog maar weinig onderzoeken gedaan naar de impact hiervan op de waarde van de portefeuille.”
Tien complexen onderzocht
“We hebben tien complexen onderzocht,” vertelt Colliers-taxateur Paul Nelisse. “Die woningen hadden eerst gemiddeld energielabel D en na het verduurzamen energielabel A. Op basis van drie scenario’s voor de huuraanpassing bepaalden we de marktwaarde van die woningen, voor en na verduurzaming.”
In het eerste scenario wordt enkel het huurbedrag verhoogd op basis van de vergoedingentabel van corporatiekoepel Aedes. De waarde na verduurzaming stijgt dan met ruim 45% in verhouding tot de kosten van de energiebesparende maatregelen. Een woning wordt gemiddeld € 8.000 meer waard.
In het tweede scenario stijgt ook de markthuur mee met de vergoedingentabel, en wordt de woning € 9.000 meer waard. Dat is ongeveer 50% van de kosten.
In het laatste scenario wordt de markthuur volgens het woningwaarderingsstelsel aangepast. Het energielabel heeft een grote invloed op het aantal WWS-punten en daarmee op de maximaal te vragen huurprijs. In dit scenario wordt zelfs 95% van de investering terugverdiend en wordt de woning gemiddeld € 18.000 meer waard.
Effect op rendement
Colliers onderzocht ook de effecten van verduurzaming op het bruto aanvangsrendement (BAR). Daarvoor gebruikten ze een zelf ontwikkeld prijsmodel gebaseerd op 371 vergelijkbare beleggingstransacties over de periode 2012 – 2020. Nelisse: “Hieruit blijkt dat het bruto aanvangsrendement van de onderzochte complexen met gemiddeld 0,25% daalt, wat betekent dat de marktwaarde stijgt. Dat ligt in lijn met de eerste twee scenario’s waarmee we het effect op de marktwaarde berekenden.”
