Nieuw optop-concept combineert industrialisatie, houtbouw en digitalisatie

Auteur: Harmen Weijer. Foto’s / artists’ impressions: Dura Vermeer/ EGM architecten.

Op het bestaande seniorenappartementcomplex De Klapwiek in Rotterdam  van Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) wordt eind september, begin oktober gestart met de assemblage van de eerste optop-woningen voor een nieuw optop-concept.

In een druk en dichtbevolkt land als Nederland is het zoeken als het gaat om beschikbare grond voor het bouwen van woningen. Zeker als we ook nog de overige grond willen gebruiken voor andere doeleinden, zoals natuur, toerisme en infrastructuur. Daarom is optoppen al langere tijd in beeld bij zowel overheden als gebouweigenaren en bouwbedrijven. Maar om daadwerkelijk tot rendabele stappen op dit vlak te komen, is behoorlijk veel doorzettingsvermogen én conceptueel durven te denken gevraagd. André Hehemann, projectmanager bij Dura Vermeer, en de afgelopen drie jaar betrokken bij het ontwikkelen van Blokje Op, weet daar alles van.

“We hebben in Nederland woningnood, en verdichten is een van de mogelijkheden. Vanuit de markt – en dan moet je denken aan woningcorporaties, beleggers en VvE’s – kregen we regelmatig de vraag naar optoppen. Wij zagen daarin mogelijkheden om de ontwikkelingen in de bouwsector die al op andere vlakken gaande zijn, hierin te combineren. Ik doel daarmee op: industrialisatie, houtbouw en digitalisatie. Optoppen is niet nieuw, maar wordt vaak heel technisch bekeken. Wij hebben gekeken naar hoe we de keten in de bouwsector in dit concept kunnen verbinden. Industrialisatie is daarbij belangrijk, omdat we ook een tekort aan arbeidskrachten hebben.”

Dura Vermeer laat in Enschede een slimme 3D-kern assembleren in een lange carrousel, die is ontwikkeld met 20 verschillende stations.

‘Showstoppers’

Omdat optoppen niet nieuw is, heeft Dura Vermeer gekeken naar wat Hehemann ‘showstoppers’ noemt, oftewel: grote belemmeringen waardoor optoppen amper van de grond is gekomen. “De twee allerbelangrijkste zijn: draagvlak van de omgeving en in het bestaande gebouw, en parkeren. Dus geen technische belemmeringen, want die zijn op te lossen, maar eigenlijk wat er om heen hangt. Parkeren is een issue, omdat er meer bewoners bij komen. Dat kunnen wij echter niet oplossen; dat is per gemeente verschillend vanwege het beleid dat ze daarvoor hanteren. Maar daar is van af te wijken, zoals we in Rotterdam dus nu hebben ervaren. Het is wellicht ook een veel groter issue, want we zouden in Nederland anders naar onze mobiliteit moeten kijken. Want is het wel nodig dat we een tweede of derde auto bezitten?”

Draagvlak creëren is wel iets wat Dura Vermeer en de opdrachtgever – vaak een woningcorporatie of belegger – bij optoppen kan oplossen. Dat vraagt echter om anders te denken over optoppen en dan vooral het moment waarin deze bouwactiviteit plaatsvindt. Hehemann legt dat uit. “Veel woningcorporaties denken aan optoppen als ze het appartementengebouw willen renoveren. Daar stellen ze hun portfeuillemanagement ook op scherp. Maar wij zeggen juist dat optoppen ook kan op momenten dat het gebouw nog niet hoeft gerenoveerd te worden. En op die plekken in de stad waar verdichtingskansen liggen. En dat moet dan wel gebeuren op zo’n manier dat de bewoners er zo min mogelijk last van hebben. Want dat maakt de kans op draagvlak bij hen voor optoppen veel groter. Dus optoppen zonder dat er ook gerenoveerd wordt, maar ook zonder dat er steigers rondom de woning komen én ook zonder dat de bewoner zijn woning uit moet. Met deze voorwaarden én de ingrediënten industrialisatie, houtbouw en digitalisatie zijn we Blokje Op gaan ontwikkelen.”

Carrousel in assemblage-hal

Belangrijk in het concept is dat het bouwproces snel, flexibel, efficiënt en pas op het allerlaatst op de bouwlocatie plaatsvindt. Dura Vermeer laat in Enschede een slimme 3D-kern assembleren in een lange carrousel, die is ontwikkeld met 20 verschillende stations. “Die slimme kern noemen we de smartbox. Daarin worden de technische installaties en de natte ruimtes opgenomen, zoals wc, badkamer en keuken. We starten met de vloer, door ons connector genoemd, omdat hierin de verbindingen naar nutsvoorzieningen op het bestaande gebouw worden opgenomen. Per station is er
twee uur beschikbaar om de prefab-onderdelen, die we van tevoren bij onze ketenpartners hebben besteld, in de smartbox  te assembleren. Neem de badkamer, die komt geprefabriceerd in zijn geheel aan in de hal en wordt bij één van de stations ingebouwd. Dus na 40 uur is de smartbox  klaar en komt er per 2 uur een smartboxvan de band. Nu bouwen we straks niet iedere 2 uur de woning af, dus we slaan deze boxen op in Enschede, of bij Dura Vermeer Urban Miner onze circulaire bouwhub in ’s Gravendeel.” De keuze voor hout heeft ook te maken met dit proces. “We kiezen voor hout om drie redenen: hout is lichter dan bijvoorbeeld staal, al is dat ook in lichtgewicht beschikbaar. Hout is daarnaast goed voor onze CO2-doelen, omdat in hout CO2 is opgeslagen. En als derde is hout makkelijker te gebruiken dan staal in het industrialisatieproces, voornamelijk in bij het assembleren.”Op locatie worden naast de smartbox de overige HSB en CLT-bouwelementen geplaatst en gemonteerd. Hehemann: “Per project is het aan de opdrachtgever en de architect om te kiezen waar deze smartbox met installaties, wc, badkamer en keuken komt. Dat kan in het midden zijn, maar ook aan de voor- of achterkant. Vanuit de smartbox wordt de luchtverwarming en -koeling geregeld via een water/water warmtepomp. Via roosters wordt de lucht ingebracht in de verschillende verblijfruimtes. Overigens maken we gebruik van een WTW-unit, en zijn de gevels en daken goed geïsoleerd met een respectievelijke rc-waarde van 4,7 en 6,3. Verder maken we gebruik van stekkerbare elektra. Dat geheel zorgt ervoor dat de gehele assemblage snel verloopt. We verwachten 4 woningen per week te kunnen opleveren.”

De Klapwiek

Dat mag Dura Vermeer dus voor het eerst laten zien op het bestaande seniorenappartementcomplex De Klapwiek van Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR). Met de assemblage van de eerste optop-woningen in Rotterdam wordt eind september, begin oktober gestart. Maar dat is niet een paar maanden geleden in gang gezet, vertelt Hehemann. “We zijn door de SOR drie jaar geleden benaderd met de vraag of wij houten woningen konden neerzetten op bestaande appartementen van hen. We hadden toen net ons project Blokje Omhoog opgeleverd, een concept om appartementen in hout te bouwen, eigenlijk als principe de voorloper van Blokje Op. Zo hebben we bij Blokje Omhoog bijvoorbeeld de smartbox al ontwikkeld. Daarop zijn we verder gaan ontwikkelen om dit principe op een bestaand gebouw te plaatsen. Want er was in die fase meer staal dan hout gebruikt, en in het proces liepen de ploegen langs de carrousel in plaats van nu dat de smartbox langskomt.”

In de verschillende fases van het bouwproces is ook naar draagvlak onder bewoners gezocht. “Dat is best snel gevonden. Deze bewoners begrijpen heel goed dat er woningnood is, iedereen kent wel iemand in zijn familie die maar niet aan een woning kan komen. Maar ze waren wel heel blij dat er zo min mogelijk overlast zal zijn. Verder is met de gemeente de parkeernorm bijgesteld, er van uitgaande dat senioren niet 2 of 3 auto’s per huishouden hebben. Het vergunningstraject duurde niettemin 1 jaar en 3 maanden. De verwachting is wel dat het mogelijk moet zijn in 2 jaar dit soort optopwoningen te realiseren. En de interesse ervoor is er zeker, want voor zeker 10 projecten hebben we inmiddels quickscans en haalbaarheidsfasen uitgevoerd. Dat is nog maar de eerste, verkennende fase, maar de interesse is gewekt”, aldus Hehemann.

Bij het eerste project in Rotterdam worden vanaf eind september per week 4 woningen opgeleverd.