Onderhoudsaannemers succesvol in de renovatiemarkt

Het komt steeds vaker voor dat onderhoudsaannemers het winnen van bouwbedrijven bij grootschalige renovaties. Een nieuw bewijs daarvoor is Hagemans Vastgoedonderhoud dat hoofdaannemer is voor groot onderhoud in het Willemskwartier in Nijmegen. Uitgerekend dit renovatieproject kreeg ook nog eens de Duurzaam Bouwen Award voor de resultaatgerichte samenwerking met zeven partners. Des te meer reden om navraag te doen bij Carel Hagemans als directeur van Hagemans Vastgoedonderhoud.

Tekst: Tom Huizenga; Beeld: Hagemans Vastgoedonderhoud

Het Willemskwartier in Nijmegen is een karakteristieke volkswijk, die in 1922 is gebouwd. De 407 huurwoningen waren dringend aan groot onderhoud toe om ze qua wooncomfort en leefomgeving weer dertig jaar mee kunnen laten gaan. Woningbouwcorporatie Portaal koos ervoor om geen uitgebreid bestek te schrijven voor dit renovatieproject. De insteek was om de markt uit te dagen om met het budget van € 37.500,- per huurwoning met een goed plan te komen. Met als uitgangspunten dat het energielabel F naar B moest worden opgewaardeerd en dat aan de moderne eisen van veiligheid en comfort moest worden voldaan. Zonder dat er afbreuk gedaan mocht worden aan de uitstraling als volkswijk én de bewoners blijven gewoon in hun huurwoningen zitten.”

Slimste aanpak
‘Voor dit specifieke project hebben we partners benaderd, met wie we al langer samenwerken. Samen met een kozijnenfabrikant, spouwmuurisolatiebedrijf, een dakdekkersbedrijf en een installatiebedrijf bundelden we onze kennis en kunde’, vertelt Carel Hagemans, directeur van Hagemans Vastgoedonderhoud. ‘Om binnen het consortium Groot Onderhoud 2.1 op basis van gelijkwaardigheid met de slimste aanpak het maximale rendement te bereiken binnen het vastgestelde budget. Daarnaast is onze slogan ‘samen maken we meer dan uw budget waar’. We kijken namelijk gezamenlijk bewust verder dan de techniek en het geld. We kijken ook naar de vraag hoe we een huurder zo min mogelijk overlast bezorgen. Als vastgoedonderhoudsbedrijf is het natuurlijk onze specialiteit om te werken tussen bewoners.’
Zo koos het consortium er bijvoorbeeld niet voor om alle kozijnen te gaan vervangen, maar om ze helemaal kaal te maken en weer goed in de verf te zetten. Omdat de grenen kozijnen uit 1922 kwalitatief gezien beter zijn dan het hardhout van nu. Financieel pakt deze werkwijze goed uit. Niet minder belangrijk is dat de bewonersoverlast daarmee fors binnen de perken blijft: ‘Bedenk alleen al eens wat voor stof, herrie, gaten en kieren slopen betekent. Nog een voorbeeld: om overlast te beperken, hebben we de daken bewust niet van binnenuit geïsoleerd. Maar juist aan de buitenkant met een plaat van 8 centimeter. Qua isolatie scoor je dan ook veel beter richting energielabel B. Er is ook geen sprake van ruimteverlies voor de huurders. Het kost in dit geval alleen even iets meer geld.’

Meer bewonersvriendelijke ingrepen
In plaats van een mechanische ventilatiebox voor de badkamer werd gekozen voor een pijpventilator. Deze bromt alleen tijdens en na het douchen, in plaats van permanent. Bewoners worden op deze manier niet opgezadeld met techniek en overlast.
De binnenwerkzaamheden beslaan twee weken per woning. Korter was wel mogelijk, maar hier werd bewust niet voor gekozen. Tegelijkertijd een keuken en badkamer vernieuwen betekent dat een huurder nergens meer aan warm water kan komen. En als op hetzelfde moment de ramen en deuren aan de voorkant én aan de achterkant worden vervangen, waait de wind dwars door de woning. Geen opties dus …
Hagemans: ‘Portaal was erg gecharmeerd van onze visie over de bewonerscommunicatie. Uiteindelijk gaf dat de doorslag om voor ons consortium Groot Onderhoud 2.1 te kiezen. Vooraf namen we de bewonerscommunicatie over het groot onderhoud overigens al voor onze rekening.’
Tijdens het werk is er dagelijks een bewonersbegeleider aanwezig in een modelwoning, die tekst en uitleg geeft over de werkzaamheden. Daardoor kunnen de uitvoerende medewerkers gewoon doorwerken. Huurders geven door welke kleur ze willen hebben als het gaat om de keuken en de tegels. Of het type nieuwe voordeur die beter past bij de traditionele wijk.
De bewonersbegeleider benadert de huurders ook actief, namelijk door hen daags voor de werkzaamheden een sms-bericht te sturen. Dit gebeurt naast de brieven die worden gestuurd. Daarin worden bijvoorbeeld vragen herhaald die al eerder zijn gesteld, zoals: Is zowel de vensterbank als de tuin leeg gehaald? Zijn de rolluiken verwijderd? Aan de mensen wordt bovendien persoonlijk gevraagd of alles duidelijk is en of ze klaar zijn voor de verbouwing. Eventueel worden afdekzeilen en verhuisdozen gebracht. De bewonersbegeleider geeft ook antwoord op de vragen die huurders via de projecttelefoon stellen.’

Méér voor minder geld
‘De netto winst van onze partnersamenwerking is dat we meer doen met minder geld. Het is al een fikse ingreep als je energiebesparing doorvoert met een nieuwe HR CV-ketel, dakisolatie, HR++-glas en spouwmuurisolatie. Plus een nieuwe buitenriolering. Plus verlichting in achtertuin en ter plaatse van de tuinpaden’, licht Hagemans toe. ‘Maar ook het voegwerk van de voortuinmuurtjes, zogenaamde ezelsruggetjes, die horen bij deze wijk. En bijna iedereen krijgt een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer. Vanwege onze slimme manier van inkopen en samenwerken houden we bovendien nog budget over om bij alle 407 huurwoningen nieuwe voordeuren en nieuwe zinken goten te plaatsen. En voor woningen waar dat nodig is, is ook nog geld voor extra voegwerk.’
Extra budget voor huurderswensen is er ook nog. De gezamenlijke aanpak met zeven partners binnen Groot Onderhoud 2.1 leverde een plan van aanpak op van € 36.500,- per woning. ‘Een ongekend laag bedrag, afgezet tegen wat het oplevert. En € 1.000,- lager dan het beschikbare budget van Portaal. Met die extra € 1.000,- realiseren we specifieke wensen die niet standaard in ons plan zijn opgenomen. Zo is er bijvoorbeeld gekozen voor extra tegelwerk in de keuken, reparatie van stucwerk en het verbeteren van de ventilatie.’
Wil niet elke woningcorporatie zo’n winst? Hagemans: ‘Dit is de toekomst. Met onze partners is het samenwerken op de vierkante meter. Zeven partijen, één gedachte. Elke dinsdag- en donderdagochtend is er overleg met alle voorlieden. Nog voordat ze de keet hebben verlaten, zijn alle mogelijke rimpels glad gestreken. We dachten op 1 januari 2015 klaar te zijn, maar dat wordt een half jaar eerder. Al onze vakmensen dragen dezelfde bedrijfskleding met hetzelfde logo voor de herkenbaarheid richting de bewoners. Huurders komen spontaan met gebak en koekjes aanzetten als dank voor de verbetering van hun woning. Dat spreekt boekdelen over de bewonerstevredenheid. Goede en duurzame woningen, blije bewoners, een tevreden woningcorporatie. Wat wil je nog meer?’

‘Voorbeeldproject dat navolging krijgt’

‘We hechten er als ‘Portaal’ veel waarde aan om vernieuwing in de bouw aan te jagen. Vernieuwend te werk gaan zien we dan eigenlijk ook als een noodzaak om de energetische opgave goed te kunnen volbrengen’, licht Johan Noppe als manager Strategie & Vastgoed van Portaal toe. ‘Ketensamenwerking biedt een oplossing omdat je met hetzelfde geld meer kunt laten doen. En de bewonersoverlast tot een minimum beperkt blijft. Voor het aangaan van ketensamenwerking moet je wel bereid zijn om te leren. Geen bestek maken, maar een marktpartij het slimste plan laten maken. En de uitvoering helemaal durven overlaten aan de ketenpartner.’
Bij de keuze voor het Hagemans-consortium was de visie op ontzorging, bewonersbegeleiding en overlastminimalisering doorslaggevend. Portaal is zeer tevreden over het proces, de kwaliteit én de klanttevredenheid. De aanpak in het Willemskwartier is een voorbeeldproject, waarvan de corporatie de kennis over deze ketensamenwerking heeft gedeeld met andere corporaties. De vernieuwende werkwijze zal bij Portaal, maar ook bij andere corporaties zeker navolging krijgen.
 

Verzekerd van resultaat met een VGO-bedrijf

Bespaar met resultaatgericht samenwerken tot wel 20 procent op uw directe kosten en tot wel 50 procent op uw indirecte kosten. Deze werkwijze leidt ook nog eens tot een betere kwaliteit, een snellere doorlooptijd en een hogere bewonerstevredenheid. Voor vastgoedonderhoudsbedrijven, die resultaatgericht samenwerken in huis hebben, bestaat een erkend keurmerk. Dat is het VGO-keur. Kijk op www.vgokeur.nl voor alle details én voor een vastgoedonderhoudsbedrijf met het VGO-keur bij u in de buurt