Jongeren in leegstaand verzorgingshuis Olmenhof

Met dank aan de eenheidsworst uit de jaren ’60. Toen werd pakweg 90 procent van de verzorgingstehuizen uniform gebouwd met kleine, zelfstandige woningen. Dit blijkt een efficiënte opzet om er jongerenwoningen in te maken. Zo ook de Olmenhof in Amstelveen waar 95 woonruimtes voor jongeren zijn gerealiseerd. Met gedeeltelijke vernieuwing van de installatietechniek krijgt het complex na een jaar leegstand nieuwe bewoners.

De leegstandswet en gunstige indeling maken het voor Woonzorg Nederland interessant om het gebouw tijdelijk om te bouwen tot jongerenhuisvesting. Paul Ingram van Woonzorg Nederland:  ‘Er lag een nieuwbouwplan voor een zorgcomplex, maar door de scheiding van wonen en zorg – het beleid van de overheid – is dit plan geparkeerd. Toch wil je het pand een bestemming geven, want met leegstand zouden pand en wijk verpauperen.’

Camelot leegstandbeheer & -advies en de Amstelveense wethouder zagen kansen omdat er grote vraag naar starterswoningen in de huursector is. Propertymanager Kevin Nannes: ‘Voor een relatief beperkte investering verbouwen wij het pand. Dan praat je over een terugverdientijd van twee jaar met huren van 350 euro en 90 euro servicekosten, inclusief elektra en verwarming. Plus de mogelijkheid voor 100 euro huursubsidie. Logisch dat er veel animo is van de kant van jongeren en studenten, want dat is onze doelgroep. De woningen hebben een woon-/slaapkamer, een halletje met minikeukenblok met één elektrisch kookplaatje en een badkamer met douche/wc. In een centrale ruimte hebben we wasmachines geplaatst.’

Bruikbare hergebruiken
Toch was de verbouwing niet eenvoudig. Ger Roelink van Management & Bouw Consult: ‘Het pand was gebaseerd op collectief wonen met bijvoorbeeld centrale brandmeldsystemen. Nu zijn het individuele woningen en zijn ingrijpende preventieve brandwerendheidmaatregelen genomen per woning/verdieping. Daarin zitten de grootste kosten. Een andere kostenpost is de installatietechniek. We zijn uitgegaan van het principe dat wat nog bruikbaar was, wordt hergebruikt. We hebben in cascadeopstelling drie nieuwe HR+ cv-ketels geplaatst, één van de twee bestaande ketels dient als reserve. Daarmee verwarmen we de woningen via de bestaande radiatoren. Voor het warme tapwater zijn twee nieuwe ketels geplaatst, inclusief een buffervat. Dankzij de energiezuinige installaties gaan de woningen een label vooruit, van E/F naar D/E. Een groot deel van de bestaande leidingen kon gewoon worden aangesloten, maar door koperdiefstal is ook veel vernieuwd. Datzelfde geldt voor de riolering die nog van gietijzer was en gecorrodeerd bleek. De luchtverversing is aangepast omdat er nu wordt gekookt in de woningen.’

In de woningen is een badkamer aangelegd met keramische thermostaatmengkraan en wastafel met handmengkraan. In de keuken zit de derde kraan. Kevin Nannes: ‘De woningen hebben een gebruikshorizon van maximaal tien jaar. Dan hoeft niet de allerbeste apparatuur die decennia meegaat, maar ook niet het allergoedkoopste, zodat je om de haverklap moet repareren. Er is steeds een kostenafweging gemaakt hoe lang installaties op een goede manier meekunnen. En er is hergebruik van zaken die nog goed zijn, zoals de meeste toiletpotten en de liften die opnieuw zijn gekeurd. Maar als een investering nuttig was, is die ook gedaan. Zo is gekozen voor een hightech sleutelsysteem, waarbij toegang elektronisch kan worden geregeld per woning, verdieping en gebouw met behulp van de kinetische energie als men de sleutel in het slot steekt. Een slim toegangsregime zonder benodigde bekabeling door het gebouw. Wel hebben wij per verdieping een eenvoudig intercomsysteem naar de voordeur aangelegd. En uiteraard (nood)verlichting in de gangen.’
De voorzieningen voor telefoon en kabel zaten al in de woningen. Ger Roelink: ‘Kijken naar de gebruikstermijn vergt een andere manier van denken. Met veelal kleine, maar doelmatige ingrepen. Hét parool bij dit herhuisvestingproject dat in andere steden zeker navolging kan krijgen gelet op de behoefte aan starterswoningen en vrijkomende verzorgingscomplexen.’