Rechtbreien wat krom, scheef, energievretend en oncomfortabel is

Arie de Graaf, projectleider van Vestia: “Het gebouw was bouwkundig echt aan een opknapbeurt toe. Naast forse betonschades waren de spouwankers van de kopgevels doorgeroest, galerijhekken moesten vervangen worden, de dakbedekking was op, het ventilatiesysteem functioneerde niet goed en het gebouw had energielabel F. Er waren ook de nodige klachten over contact- en luchtgeluid. Tevens waren er forse niveauverschillen bij entrees, galerijen en woningen, zodat de woningen niet goed toegankelijk waren voor sommige bewoners. Tijd voor een grondige aanpak.”

Het iconische flatgebouw Hoog Lindoduin op Scheveningen is tot op het betoncasco gestript en wordt opnieuw ingevuld met 182 huurwoningen.

Betoncasco

Jan Splinter Architecten en ABT Ingenieurs in Bouwtechniek werden ingeschakeld voor een vooronderzoek. Uiteindelijk hebben zij de bestekstukken voor de aanbesteding van de renovatie uitgewerkt en BAM werd geselecteerd, mede op grond van de aanpak om de nieuwe, bredere balkons en galerijen aan het betoncasco te bevestigen. Die waren nodig om het wooncomfort te verhogen en om bewoners zich veiliger te laten voelen. Willem Klaverveld, integraal projectleider namens ABT: “Het gebruik van een bestaand betoncasco is per definitie duurzaam. Maar dan moet eerst blijken of het constructief kan. We hebben zowel de fundering als het betoncasco grondig onderzocht. Dat zijn eerste vereisten om een bestaand gebouw te renoveren. Je hebt daarbij expertise van bouwsystemen nodig, ook uit de jaren 50/60. Want toen werd een scala aan bouwmethodieken toegepast. In dit geval waren er gelukkig ook archieftekeningen en berekeningen uit die tijd.”

De gehele woninginvulling is nieuw, zo ook de keuken en de badkamer.

Projectleider Gerard Beugelsdijk van BAM Wonen Bouwen op Maat haakt in: “Het was in die jaren vaak niet de hoogste bouwkwaliteit. Geen enkele beukmaat in de flat is hetzelfde. Sterker, er is sprake van gigantische maatverschillen. En alles in dit casco is bol, rond en scheef. Zie dat maar eens recht te breien. We hebben veel tijd gestoken in de voorbereiding om alles in kaart te brengen en op zoek te gaan naar een geschikte pasvorm voor de gevelelementen. Je wilt namelijk op een moderne wijze bouwen, met onder andere kant en klare geïsoleerde en luchtdichte houtskeletbouwelementen met kozijnen en beglazing. We hebben de grootste gemene deler qua maatvoering gezocht, met ruime toleranties, en zo zijn wij de gevels aan het dichtzetten. Ja, dan is er nog veel extra paswerk nodig. Sowieso is er veel traditioneel handwerk nodig bij dit project. We zijn hier moderne en traditionele bouwtechnieken aan het mixen.”

Vloerverwarming en -koeling zorgen voor comfort.

Gasloos

Klaverveld over de bouwkundige en installatietechnische maatregelen: “In eerste instantie was ontworpen met individuele cv-ketels, maar Vestia kwam later met de ambitie om het gebouw gasloos te maken. Dit betekent een goede gebouwschil, anders is de optie van gasloos zinloos. De kopgevels, dak en gevelelementen zijn extra geïsoleerd en die laatste zijn kier/luchtdicht. Op deze manier kunnen de woningen worden voorzien van lage temperatuur vloerverwarming/koeling op basis van een collectief bodemenergiesysteem. Na de bouwvak wordt begonnen met de eerste boringen. Een boiler, onderdeel van de individuele warmtepomp in elke woning, zorgt voor warmtapwater. In alle publieke ruimten komt ledverlichting. Op het dak worden zonnepanelen geïnstalleerd. De energievraag gaat gigantisch omlaag.”

Het gebouw wordt gasloos, waarbij elke woning een individuele warmtepomp krijgt.

De ventilatie geschiedt via MV WTW boxen in de woningen. Beugelsdijk: “Deze worden op CO2 én op vocht gestuurd en dat zowel in de woonkamer als slaapkamer. Naar mijn mening zoals het eigenlijk hoort. Dat is voor de nachtelijke uren namelijk veel beter. De aanvoer is per woning geregeld en de afvoer gebeurt centraal via het dak, met warmteterugwinning. We hebben in het casco plek voor verticale schachten, hoewel je natuurlijk voorzichtig moet zijn met extra gaten in de betonvloeren. Er is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van aanwezige sparingen, want er is sprake van dunne vloeren en wanden. De woningscheidende vloeren zijn bijvoorbeeld slechts 12 cm dik.”

Dit zorgde voorheen voor veel geluidklachten. Klaverveld: “Er worden in de woningen Metalstud voorzetwanden en plafonds aangebracht. Het scheelt iets aan oppervlakte, maar zo kunnen wij het contactgeluid verticaal en horizontaal sterk reduceren. Wij hebben binnen ABT akoestisch adviseurs, die bij dit project hebben meegedacht over oplossingen. Zo zorgen de warmtepomp en MV-WTW box voor wat decibels extra – met name richting de slaapkamers – maar door specifieke detailleringen los je dat op. Dat geldt ook voor de rioleringen door het pand. Daar zijn technisch goede geluidsarme systemen voor.”

Woonkwaliteit

Eén van de grootste uitdagingen was het toevoegen van bredere balkons en galerijen aan het betoncasco. Architect Jan Splinter: “Binnen het casco is gekozen voor een doorzonkamer met open keuken en twee functionele slaapkamers. Dit ter vervanging van de kleine woonkamer, aparte eetkeuken en twee grote slaapkamers. Zo kunnen de bewoners vanuit hun woonkamer aan één kant de zee zien en aan de andere kant de skyline van Den Haag. Zo verhoog je de woonkwaliteit. Dat geldt ook voor de balkons en galerijen. In plaats van de 95 cm smalle voorzieningen met spijlhekken – waar bewoners zich niet echt veilig voelden en last hadden van de wind – komen er nu balkons en galerijen van 1,50 meter breed. Bovendien hebben die een geïntegreerde opstaande betonnen borstwering van 50 cm hoog met daarboven een glazen wand. Dat voelt veel prettiger voor de bewoners en het glas draagt bij aan een fraaiere uitstraling van het flatgebouw.”

De MV WTW box wordt op CO2 én vocht aangestuurd, zowel in de woonkamer als slaapkamer.

Opdrachtgever Vestia wilde geen stalen balkons, omdat je aan de kust zit met zoute lucht met grote kans op oxidatie en benodigd onderhoud door de jaren heen. De keuze viel op prefab betonnen balkons. Splinter: “Slanke prefab betonnen consoles met dezelfde dikte als de galerij/balkonplaat. Zo krijg je geen lelijke, in het oog springende consoles meer; dat past niet bij het nieuwe moderne gevelbeeld met een slank lijnenspel.” Maar dan ga je extra gewicht aan het casco toevoegen. Alles is doorgerekend en met een voorspanverankering van Normteq zijn de prefab betonnen consoles, galerijen en balkons van HCI Betonindustrie aangebracht. Ze zijn vanwege de esthetiek uitgevoerd met witte cement en de consoles zijn keurig geïntegreerd in de elementen.

Bredere balkons en galerijen voor extra woonkwaliteit.

Nek uitgestoken

Voor BAM is de verankering een behoorlijke uitdaging, omdat het precisiewerk is, afgestemd op de beste posities in het casco. Beugelsdijk: “We hebben met z’n allen onze nek uitgestoken om alles constructief haalbaar te maken. Dat is gelukt. Ook de omschakeling van cv-ketels naar een bodemenergiesysteem is succesvol opgelost. We hadden een technische ruimte in de woning voor de cv-ketel, maar daar moet nu een grotere warmte-unit in. Daartegenover staat dat de gasleidingen vervallen. Zo streep je zaken tegen elkaar weg en past alles keurig in de beschikbare ruimte. Dat geldt ook voor de verticale leidingen voor het bodemenergiesysteem in de flat, omdat je geen cv-afvoerkanalen hebt. De meterkast in de woningen wordt verzwaard, met een extra groep voor de warmtepomp.”

Gerard Beugelsdijk: “Dit woongebouw staat op een superplek. Er komen straks bewoners terug die al meer dan 50 jaar hier hebben gewoond. Arie de Graaf: “Vestia wil graag de sociale woningbouw handhaven; dat is wettelijk onze primaire taak. Je praat echter over circa 200.000 euro investering per woning. Vandaar die middelhuurwoningen op dat de bovenste drie verdiepingen.” Jan Splinter: “We kunnen blij zijn dat dit bijzondere gebouw voor de komende decennia wordt bewaard. Met woningen die die aan alle hedendaagse eisen voldoen.”