Project in beeld

Artikel delen

De Gruyter in Tilburg: van winkel naar kantoor

Een gevel met blauwgroen geglazuurde tegels, kleurrijke glas-in-loodramen en gouden belettering. Wie is opgegroeid in de jaren vijftig of zestig herkent het direct: hier zat een kruidenierswinkel van De Gruyter. In Tilburg waren er wel tien van zulke gevels, maar dit is de best bewaarde en zodoende is het een rijksmonument. Een collectief van vijf zelfstandig ondernemers kocht het gebouw en gebruikt het nu als bedrijfsverzamelgebouw met open werkruimtes: Studio de Gruyter.

Bron: Herbestemming.nu

Nadat de kruidenier in de jaren zestig dichtging, volgden in het gebouw een muziekschool, een tapijtwinkel en een landschapsarchitect, Rob Wagemakers. Toen die laatste zijn kantoor sloot, tipte hij voormalig medewerker Dennis van Herel, die inmiddels zijn eigen eenmanszaak bureauVH runde. Van Herel had op dat moment samen met vier andere zelfstandigen zonder personeel plannen om een gezamenlijke nieuwe werkplek te creëren. Eén van hen is Dagmar Ebbeling. Zij was, net als de rest, direct enthousiast. ‘Ik wist al dat ik het pand wilde, voordat we er gingen kijken. Het is iconisch; iedereen in Tilburg kent het. Eenmaal binnen bleek de lichtinval ook nog eens prachtig. Dat komt mede door de verschillende soorten en kleuren glas die zijn gebruikt.’

De vijf (Dennis van Herel van bureauHV, Armand Hermans van HSH architecten, Rob Keijzer van Honk en Dagmar Ebbeling en Frank van Winden van stek architecten) richtten een bv op, van waaruit het pand werd gekocht. In augustus 2019 was de overdracht en eind van dat jaar waren de vier bedrijven er gevestigd. ‘Dat is snel’, zegt Ebbeling. ‘Dat komt mede doordat we allemaal in ons dagelijks werk te maken hebben met gebouwen, herbestemming en architectuur. Dit project lag ons dus wel.’
Op de originele kalktekeningen uit 1931 – die zij als architecten tot in detail hebben bestudeerd – gingen ze na hoe de oorspronkelijke indeling van het gebouw was: beneden de winkel, boven het magazijn. ‘Door de decennia heen was er veel vertimmerd. De muziekschool maakte er bijvoorbeeld allemaal kleine ruimtes van, bedoeld om zo veel mogelijk lessen tegelijk te kunnen geven, en door de kantoorbestemming die het jarenlang had, stonden er een gigantische gemetselde kast en een grote balie op de begane grond’, schetst Ebbeling.

In de huidige Studio de Gruyter zijn de open ruimtes weer in ere hersteld. Beneden werken de initiatiefnemers, plus een internetmarketeer en boven is nog een huurder gevestigd. ‘Het gebouw ‘verhokken’ had wellicht meer huurinkomsten opgeleverd, maar dat zou ten koste zijn gegaan van de oorspronkelijke beleving’, benadrukt Ebbeling.

Financiering

Om de voormalige kruidenier om te toveren tot een toekomstbestendig bedrijfsverzamelgebouw moest er het een en ander gebeuren. ‘De investering is anderhalf keer de aanschafwaarde van het pand. Die extra vijftig procent was nodig voor verduurzaming, herindeling en restauratie’, zegt Ebbeling.

De eigenaren wilden een hypotheek afsluiten, maar bij de reguliere banken vingen ze bot. ‘Die beoordelen dit pand als commercieel vastgoed en dus kregen we veel hogere rentetarieven voorgesteld dan die van bijvoorbeeld de woningmarkt. Dat was voor ons niet haalbaar’, blikt Ebbeling terug. ‘Bovendien zien banken het als een risico dat wij met vijf kleine zelfstandigen achter de bv zitten. Terwijl we in onze optiek juist dankzij die verdeling het risico spreiden. Stel dat de één tijdelijk niet aan zijn betalingsverplichting kan voldoen, dan kunnen de vier anderen dat opvangen. Tijdens mijn online zoektocht naar financiering kwam ik bij het Nationaal Restauratiefonds terecht. Zij hebben dezelfde insteek als wij: gewoon het pand een goede toekomst geven en monumenten behouden voor volgende generaties. Zodoende hanteert het Restauratiefonds ook betaalbare rentepercentages.’

Remco Vos, accountmanager Nationaal Restauratiefonds: ‘Studio de Gruyter heeft een prima businesscase. Alle eigenaren huurden hiervoor gezamenlijk al een kantoorruimte. Het totaal aan huur toen, is vergelijkbaar met het totaal aan rente en aflossing nu. En dan verhuren ze de bovenverdieping ook nog eens, wat inkomsten oplevert.’

Voor Studio de Gruyter zijn drie leningen afgesloten: de marktconforme Monumenten-hypotheek voor de aankoop, de Restauratiefonds-hypotheek voor de restauratie en de Duurzame Monumenten-lening voor de energiebesparende maatregelen.

‘Het contact met het Restauratiefonds is prettig’, vertelt Ebbeling. ‘Remco heeft onze mogelijkheden duidelijk toegelicht en alles voor ons geregeld. Ook wanneer dingen niet volgens planning gingen, was er van alles mogelijk. Toen we bijvoorbeeld onverwachts asbest tegenkwamen en er financiering nodig was om dat op te ruimen, was dat snel geregeld. En toen we in de eerste maanden geen huurders hadden – de eerste gegadigden waren terughoudend vanwege de coronacrisis – kregen we uitstel van aflossing.’

Tijd

Een andere factor die bijdroeg aan het succesvol herbestemmen van de vroegere kruidenierswinkel, was de wens van eigenaar Rob Wagemakers om het pand te verkopen aan de vijf zzp’ers. ‘Hij gaf ons een half jaar de tijd om een plan neer te leggen bij een financier én hij heeft een uiterst schappelijke verkoopprijs gerekend’, zegt Ebbeling.

Plan

Die zes maanden om alles op een rij te krijgen, waren welkom. Want hoewel het project dankzij de onderlinge taakverdeling op rolletjes liep, hebben de vijf een flinke dobber gehad aan het plan. ‘Het plan waarin we alle maatregelen op een rij zetten en op basis waarvan we ons budget konden berekenen. We hadden onderschat hoe lang het duurt om zo’n plan af te krijgen. Plus, we waren aan de ene kant in onderhandeling over de prijs van het pand en aan de andere kant moesten we de financiering nog rond krijgen. En dan hadden we ook nog eens verschillende soorten financiering op het oog. En die kregen we, volkomen terecht, pas wanneer we konden aantonen welke maatregelen we troffen. De hoogte van de Duurzame Monumenten-lening bijvoorbeeld, werd bepaald aan de hand van de kosten van de duurzaamheidsmaatregelen. En die moesten we weer berekenen op basis van offertes van meerdere aannemers. Een pittige klus, maar mede dankzij het geduld van de verkoper is het gelukt.’

Museumkwartier

‘Iets anders waar we ook heel blij mee zijn, is hoe Studio de Gruyter past in de omgeving. We zitten dichtbij het station en het stadscentrum. Dit gebied heet het Museumkwartier en deze straat, de Gasthuisring, vormt de looproute van het station naar de musea’, legt Ebbeling uit. ‘De mensen die een cultureel uitstapje maken, staan geregeld stil bij onze monumentale gevel en bij onze etalage, waarin we kunstenaars een podium geven.’

Bodemverontreiniging

Een tegenvaller was het asbest waar ze op stuitten bij het isoleren van de vloer. ‘Het reinigen van de grond vroeg om extra financiering en vertraagde het project met vier weken. Achteraf hadden we liever vooraf boringen laten doen, zodat we wisten wat er in de bodem zat en we op voorhand vergunningen en financiering hadden kunnen regelen.’

Duurzaamheid

Om de voormalige kruidenierszaak te verduurzamen, zijn de nieuwe eigenaren bij de basis begonnen. ‘Dat was nodig, omdat we van het gas af wilden en dus zo min mogelijk warmteverlies wilden’, zegt Ebbeling. De originele vloer is vervangen door een geïsoleerde betonvloer. Op beide verdiepingen zijn de gevels geïsoleerd met voorzetwanden. Het enkele glas in de werkruimte beneden is vervangen door isolatieglas en het glas-in-lood boven is voorzien van voorzetramen. Het dak is extra geïsoleerd.

Op het dak liggen twintig zonnepanelen, die het pand voorzien van elektriciteit om de binnenruimtes te verwarmen in de winter en te koelen in de zomer. Voor deze verwarming en koeling is een zogenaamde lucht-lucht-warmtepomp aangebracht. De buitenunit hiervan staat op het dak – uit het zicht – en de binnenunits zijn in de plafonds ondergebracht. Om de vertrekken van frisse lucht te voorzien, is een ventilatiesysteem aangebracht, voorzien van warmteterugwinning (WTW).

In de wintermaanden is het vinden van het optimale binnenklimaat nog wel een uitdaging. Daar gaan we nog een oplossing voor vinden’, zegt Ebbeling. ‘Maar, het hoort er ook een beetje bij in een monument’, voegt ze eraan toe met een lach. ‘Pas wanneer je hier bent gevestigd, weet je precies hoe het gebouw zich gedraagt.

RenovatieTotaal

Alles over de sector als eerste in jouw mailbox?

Abonneer je op de gratis RenovatieTotaal nieuwsbrief.