Gerieflijk wonen in een voormalige kantoorkolos

Oude situatie: De hoogbouw van het L-vormige Shell-kantoor is als casco blijven staan, de laagbouw is gesloopt en vrijstaand nieuw gebouwd.

Door Paul Engels

Ronald Schleurholts, architect & partner van cepezed, legt het belang van de nieuwe ontsluitingszone uit: “Het gebouw bestond uit kantoorstroken langs de gevels, een kernstrook met trappen, liften en schachten in het hart en daarlangs aan weerszijden gangen naar de kantoren. Hadden we die bestaande structuur op de verdiepingen gehandhaafd, dan zouden wij zo’n 55% nuttig vloeroppervlakte van het casco kunnen benutten voor de woningen. Dat was qua investering niet lonend. Nu hebben de woningen aan de zeekant een paar meter van die gangruimte gekregen. Aan de zeezijde staat veel wind op het 16 verdiepingen tellende hoogbouwdeel. Daar hebben wij met inpandige loggia’s de buitenbeleving kunnen toevoegen aan de appartementen. Aan de stadszijde is een staalconstructie op de bestaande betonnen kelder/parkeergarage geplaatst, zodat de woningen aan die zijde ook 3 meter aan diepte winnen in de vorm van een groot balkon. Zo kwamen we op 75% nuttig gebruik van de vloeroppervlakte. Door de trappenhuizen op de kopgevels verder naar binnen te verplaatsen en de vrijgekomen ruimte te transformeren tot bijzondere hoekwoningen gaan we over de 80% nuttig vloergebruik heen. Met deze doordachte opzet liggen bovendien alle woon/verblijfsruimtes aan de buitengevel. Logisch, want daarmee hebben de bewoners prachtig zicht op de parkomgeving, Den Haag en Scheveningen.”

De nieuwe appartementengebouwen van Park Hoog Oostduin.

Kolomvrij casco

Het voormalige kantoorgebouw met een aanzienlijke hoogbouwschijf en een lage dwarsvleugel, naar een ontwerp van H.E. Oud, maakte deel uit van de Shell-campus in de statige wijk Benoordenhout. Fraai gelegen in een parkomgeving in de Engelse landschapstijl. Schleurholts: “Het kantoor werd gebouwd aan de rand van het landgoed Oostduin-Arendsdorp, op de plek waar vroeger het statige landhuis van Gravin van Bylandt stond. Dat was in de oorlog gebombardeerd en de gemeente kocht later de grond onder voorwaarde dat er alleen drie verpleeg- en ouderenhuizen in dit park gebouwd mogen worden. Uiteindelijk kon Shell daar toch het kolossale kantoor bouwen, op de plek van het beoogde derde verpleeggebouw. Over de bouwkwaliteit niets dan goeds, want het werd een hoogwaardig betonnen gebouw met een prettige hoogte van de verdiepingen. Door de dragende gevels en middenzone ontstond na de ontmanteling een kolomvrij casco. Precies wat opdrachtgevers OD75 en Bouwinvest voor ogen hadden. Op de scheiding tussen de oorspronkelijke bouw en de uitbreiding staan wel kolommen, maar die dragen juist bij aan een vanzelfsprekende zonering van de ruimten. Voor ons was wel van belang het modernistische kantoorgebouw qua uiterlijk te transformeren tot een herkenbaar woongebouw zonder het modernistisch DNA te ontkennen. In de uitbreiding aan de zuidkant hebben we twee grote sparingen gemaakt, waardoor het als woongebouw leesbaar is en een prettiger schaalbeleving heeft. Maar het is nog steeds dat modernistisch gebouw uit de jaren ‘60, met een rank en elegant gebouwvolume, waarbij de afgeronde hoekwoningen het gebouw extra allure geven.”

De hoogbouw is tot op het betonskelet kaalgesloopt en heeft aan één zijde een stalen uitbouw van 3 meter gekregen.

De meeste bewoners hebben een schitterend uitzicht over groen, zee en stad.

Er is gekozen voor individuele verwarming en ventilatie van de woningen, met een cv-ketel en vloerverwarming.

Belangrijk uitgangspunt was om het woongebouw weer in het groen te plaatsen; tijdens het gebruik als kantoor werd het beeld gedomineerd door een stenige parkeerplaats. “Het kantoorgebouw stond verhoogd op een grote ondergrondse parkeer/atoomkelder. Door die bestaande kelder te verhogen met een extra laag, sloten wij precies aan op de begane grondvloer en konden wij alle auto’s van het terrein weghalen. Er is nu sprake van een mooie stedenbouwkundige inpassing met een fraai landschapsontwerp van Karres en Brands. Ook de routing voor de bewoners is helder.”

Alle oude installaties zijn vervangen door nieuwe exemplaren.

Stalen uitbouw

Alle oude installaties zijn vervangen door nieuwe exemplaren.

Projectarchitect Jan-Willem Visscher vervolgt: “Volgende stap was het sterk verouderde complex functioneel en bouwfysisch omvormen tot duurzame appartementen. De laagbouw is gesloopt en vervangen door een vrijstaande nieuwbouw omdat de oude gebouwstructuur te complex was om er appartementen in te passen. We hebben nu een vrijstaand lager gebouwdeel met rondom, in een kwadrantverdeling, ruime appartementen. Het betonnen casco van de hoogbouw is kaalgesloopt. Aan de buitenzijde is de stalen uitbouw gemonteerd, met lichtgewicht staalplaatbetonvloeren, ook voor de balkons. De uitbouw steunt op de betonnen kelder. De woningen liggen aan weerzijden van de nieuwe ontsluitingszone. Uit de vloeren van de ontsluitingszone hebben we delen weggehaald, zodat je vides en meer daglichttoetreding krijgt. Niet dat idee van een soort bejaardentehuis van vroeger met lange, sombere gangen. Overigens zijn het niet allemaal dezelfde appartementen geworden. Integendeel, door het dragende gevelstramien van 1,80 meter konden we naar wens makkelijk verschillende groottes appartementen maken. Er zijn nu bijvoorbeeld U-, T- en L-vormige woningen van 70 tot 200 m². En op de voormalige toplaag, waar voorheen alle installaties waren ondergebracht, zijn grote penthouses gekomen.” Bijzonder zijn de shortstay huurappartementen in de plint, zodat familieleden van de huurders (veel expats) of kopers (veel oudere inwoners uit de wijk die hun grote woningen hebben ingeruild voor een gerieflijk appartement) daar tijdelijk kunnen verblijven bij hun familie.

De hoogbouw heeft een fraaie entree gekregen met hergebruik van het travertin.

Individuele cv-ketels

Visscher: “Je wilt in zo’n lang en hoog gebouw geen wirwar aan installatietechnische leidingen aanleggen. Ook in de appartementen moet het ‘schoon’ van leidingen blijven. Door de ligging van de natte cellen en keukens langs de centrale gangen waren de aansluitingen goed te organiseren. Ook konden we voor bijvoorbeeld rookgasafvoer schachten maken in de oorspronkelijke middenzone. De opdrachtgever wilde graag individuele cv-ketels en WTW-units. Die beslissing dateert van het begin van de ontwikkeling die vele jaren heeft geduurd. Achteraf kun je constateren dat we misschien op een eigentijdser installatieconcept hadden moeten overstappen. Desalniettemin zijn in overleg met Innax Zuid de appartementen duurzaam en comfortabel opgezet, met onder andere overal ledverlichting, warmteterugwinning voor de luchtbehandeling en vloerverwarming. Bijzonder is ook het zonwerend glas. Voor een optimale balans tussen warmtetoetreding en lichttoetreding is aan de zuidoostkant HR-dubbelglas toegepast en aan de noordwestkant triple glas.”

De kunstzinnige tegelplateaus van Karel Appel zijn in de hoogbouwgevel teruggeplaatst.

Door de trappenhuizen op de kopgevels te vervangen door fraaie appartementen is extra vloeroppervlakte benut.

De gevel bestaat uit een combinatie van hoge stroken glas en stroken wit emalit, waardoor het modernistische karakter van het bestaande gebouw intact is gebleven. De kalkstenen kopgevels grenzend aan de hoekwoningen zijn gehandhaafd. De bewoners worden ontvangen in een ruim en licht entreeportaal, waar het aanwezige Shell-travertin is hergebruikt en waar een fraaie bamboevloer is gelegd. In de entreehal zijn ook de ondersteunende diensten van The James Company ondergebracht. De sierlijke betonnen luifel bij de entree is gehandhaafd. Het tegeltableau van Karel Appel dat voorheen de laagbouw sierde heeft een heeft een nieuwe plek gekregen in de hoogbouwgevel. Schleurholts: “De transformatie heeft lang geduurd, mede doordat de aanbesteding dateert uit de tijd van de economische crisis en de uiteindelijke bouwwerkzaamheden en inkoop hebben plaatsgevonden in een tijd van hogere prijzen van bouwmaterialen en krapte op de arbeidsmarkt. Dit project werd een uitdaging voor de bouwpartners en de toekomstige bewoners, die de oplevering steeds zagen opschuiven. Maar bij de rondleidingen die wij als architectenbureau hebben gegeven, bleek dat nagenoeg iedereen toch wilde wachten op deze woningen. Ze hebben ook prachtige, ruimtelijke woningen gekregen met veelal een fantastisch uitzicht vanuit de woonkamer. De ene helft heeft daarnaast een inpandige loggia, de andere helft een serre met aangrenzend een ruim buitenbalkon.”

Op de bestaande parkeer/atoomschuilkelder is een extra ondergrondse parkeerlaag aangebracht.

Passende oplossingen

De transformatie wordt gekenmerkt door een logisch gebruik van de gebouwstructuur en door praktische invullingen. Zo is de cortenstalen wand van de extra parkeerlaag geperforeerd omdat bewoners daar een prettiger en veiliger gevoel bij hebben. Tevens is in de koele kelder een deel ingeruimd als wijnkelder voor de bewoners. Visscher besluit: “We hebben voor de nieuwbouw van het lage deel ook de verbouwregels uit het bouwbesluit aangehouden. Niet om daarmee nieuwbouwregels te ontlopen, maar om passender oplossingen te vinden. Zo hebben we de balustrades voor de balkons bij de nieuwbouw net wat lager kunnen maken, omdat dit esthetisch veel fraaier bij dit laagbouwdeel past. De esthetische beleving van dit markante gebouw in deze parkomgeving is namelijk van essentieel belang, naast zaken als duurzaamheid en kwaliteit. Al die aspecten zijn bij Park Hoog Oostduin bij elkaar gebracht.”

Park Hoog Oostduin ligt prachtig gesitueerd in een lommerrijke omgeving.

Foto’s: Lucas van der Wee/cepezed en anderen