“Urgentie bij VvE’s voor verduurzaming moet omhoog”

Een appartementencomplex in Leiden – met 180 woningen – heeft in een paar jaar tijd een forse verduurzamingsslag gemaakt.

Auteur: Harmen Weijer. Foto’s: VvE2050

Verduurzaming staat hoog op de maatschappelijke agenda, maar binnen VvE’s blijkt het realiseren ervan vaak ingewikkelder dan gedacht. “Je hebt te maken met collectief eigenaarschap”, legt Hans de Ridder uit, die al jarenlang VvE’s begeleidt in hun verduurzamingstrajecten. Hij is dit jaar ook spreker op de vakbeurs Renovatie & Transformatie. “Dat betekent dat niemand in z’n eentje aan de knoppen zit. En waar niemand echt eindverantwoordelijk is, gebeurt er vaak weinig.”

Volgens De Ridder is het ontbreken van een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) een belangrijke oorzaak. “Zonder goed inzicht in de technische staat en onderhoudsbehoefte van het gebouw, is het bijna onmogelijk om duurzaamheidsmaatregelen logisch in te passen.” Daarmee impliceert De Ridder dat deze MJOP’s te weinig door VvE’s worden opgezet en gebruikt. “Het lijkt een ABC’tje, maar toch redeneren mensen vaak vanuit hun eigen portemonnee. En dan hoopt men dat het verduurzamen nog wel later kan.”

Hapklare brokken

In de praktijk blijkt dat de meeste VvE’s geen miljoenen euro’s klaar hebben liggen voor een grootschalige energetische renovatie. Daarom is het van belang om verduurzaming in hapklare brokken op te delen. “Staat het dak over twee jaar toch al op de planning voor vervanging? Combineer dat dan meteen met dakisolatie en neerleggen van zonnepanelen. Die stap is veel logischer en betaalbaarder dan allerlei losse verduurzamingsprojecten.”

Ook de koppeling met bewonerswensen is essentieel. “Een goede enquête onder bewoners laat vaak zien waar het pijn doet: tocht, schimmel, hoge stookkosten. Daar kun je maatregelen op afstemmen, zoals gevelisolatie of het verbeteren van ventilatie.”

Een rigide aanpak met standaardpakketten werkt zelden. “Maatwerk is de sleutel. Natuurlijk zijn er de Zeer Energiezuinig Pakketten (ZEP en ZEP+), maar die zijn vaak veel te duur voor een VvE. Wat wél werkt, is zoeken naar combinaties van onderhoud en verduurzaming die technisch haalbaar en financieel acceptabel zijn.”

Door slim te combineren werd gekozen voor dakisolatie, gevelisolatie, PV-panelen op het dak, nieuwe mechanische ventilatie en spuitisolatie in de bergingen om woningen op de 1e verdieping ook te voorzien van een geïsoleerde vloer.

Bouwkosten gestegen

Dat financiële aspect was al belangrijk, maar wordt steeds zwaarwegender. De afgelopen jaren zijn de bouwkosten sterk gestegen. “Voor sommige maatregelen, zoals kozijnen of dakbedekking, zijn de prijzen verdubbeld ten opzichte van vier jaar geleden”, aldus De Ridder. Ook de rente op leningen, bijvoorbeeld bij het Nationaal Warmtefonds, is fors opgelopen. “De combinatie van hoge bouwkosten én gestegen rente maakt de maandlasten voor bewoners fors hoger.”

In sommige gevallen leidt dit ertoe dat maatregelen niet worden uitgevoerd. “Er was 4 jaar geleden een project waarin we de VvE voorrekende dat de maandlasten zouden stijgen met € 160 per appartement. Bij datzelfde project werd ik bijna met pek en veren het pand uitgejaagd. Nu kost hetzelfde pakket meer dan € 400 per maand, en wil men toch weer gaan praten met ons.”

Leiden

Toch zijn er voorbeelden die laten zien dat het wél kan. Een appartementencomplex in Leiden – met 180 woningen – wist in een paar jaar tijd een forse verduurzamingsslag te maken. “We zijn daar begonnen met een update van het MJOP. Daaruit bleek dat er veel onderhoud nodig was: het dak, de gevel, de ventilatie.”

Door slim te combineren werd gekozen voor dakisolatie, gevelisolatie, PV-panelen op het dak, nieuwe mechanische ventilatie en spuitisolatie in de bergingen om woningen op de 1^e verdieping ook te voorzien van een geïsoleerde vloer. “Alles samen pakte het goed uit. De maatregelen konden grotendeels met subsidie, eigen middelen en een lening worden gefinancierd. De VvE bijdragen gaan gemiddeld met € 57,- per maand omhoog, terwijl de stookkosten met € 26,- zullen dalen. Onder aan de streep betekende dat de bewoners zo’n 3 tientjes per maand hogere maandlasten hebben. Maar daarvoor krijgen ze wel een veel comfortabelere woning, die bovendien de komende jaren niet veel onderhoud vergt. Want alle woningen worden minimaal label C maar gemiddeld zelfs B.”

Wet- en regelgeving

Hoewel vergunningen zelden een groot probleem zijn, kan andere wetgeving wél flinke roet in het eten gooien. “De flora- en faunawet kan je flink op kosten jagen”, zegt De Ridder. “Voor je het weet moet je een enorm bedrag uitgeven aan mitigerende maatregelen, omdat er vleermuizen in de gevel blijken te zitten.” Ook daarvoor geldt: tijdig onderzoek en planning voorkomt verrassingen.

Een andere drempel is het gebrek aan urgentie onder bewoners. “Veel mensen denken: 2050 is nog ver weg. Maar als je nu begint, kun je verduurzaming koppelen aan natuurlijke onderhoudsmomenten. Dan bepaal je zelf de agenda. Wacht je te lang, dan moet alles straks met het mes op de keel.”

Maar hoe zorg dat de urgentie omhoog gaat? Een goede combinatie van ‘de wortel en de stok’, stelt De Ridder. “De overheid zet nu vooral in op ‘wortels’: subsidies, leningen en advies. Maar dat verandert, want subsidies zijn eindig. Op een gegeven moment blijft alleen de stok over. Daarom adviseer ik: gebruik deze tijd om verstandig te plannen en stap voor stap te verduurzamen.”