Optoppen als nieuwe standaard kan 10 procent van woningnood oplossen

Creative City Solutions heeft inmiddels drie optoppingen gerealiseerd in Buitenveldert. Het bedrijf is betrokken bij achttien nieuwe projecten, verspreid over onder andere Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Auteur: Harmen Weijer. Foto’s: Creative City Solutions

Optoppen betekent primair het toevoegen van een extra woonlaag – of meerdere – boven op een bestaand gebouw. Daarbij kan het gaan om naoorlogse portiekflats die nog stevig genoeg zijn om extra woningen te dragen. “Maar ook op galerijflats en veel andere gebouwen kan worden opgetopt. Het gaat om zeker 10.000 flats in Nederland waar dit potentieel mogelijk is,” zegt Müller. “Daarmee kunnen we 100.000 extra woningen realiseren, goed voor zo’n 10 procent van het huidige woningtekort.”

Het idee lijkt simpel, maar de uitvoering vergt een complexe samenwerking tussen gemeenten, ontwikkelaars, bouwbedrijven én bewoners. “Wij zien optoppen als een derde bouwvorm,” legt Müller uit. “Naast nieuwbouw en transformatie. Je bouwt in bewoonde staat nieuwe woningen zonder de bestaande structuur ingrijpend aan te passen.”

Verduurzamen zonder schuld

Het grote voordeel van optoppen ligt in de koppeling met verduurzaming. Veel Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) willen hun complexen isoleren, voorzien van warmtepompen of achterstallig onderhoud inhalen, maar stuiten op financieringsproblemen. “We begonnen ooit met Creative City Solutions, omdat we zagen dat verduurzamen voor VvE’s financieel niet haalbaar was,” vertelt Müller. “Toen dachten we: wat als we het dak kunnen verkopen voor woningbouw? De opbrengst kunnen ze dan gebruiken voor verduurzaming.”

Bij VvE’s draait het veelal niet om winst, benadrukt hij. “Zij willen vooral prettig en gezond wonen zonder een torenhoge lening af te sluiten. Optoppen is voor hen een middel om dat mogelijk te maken, en geen doel op zich.”

Toch is het realiseren van een optopproject geen sinecure. “Wij zetten in op het creëren van draagkracht, en daarom willen we eerst 80 procent van de VvE mee krijgen. Daarna gaan we een plan maken, vervolgens via een koopovereenkomst het dak verkopen met opschortende voorwaarden,” legt Müller uit. “Pas als alle lichten op groen staan, kan een ontwikkelaar aan de slag.”

Creative City Solutions heeft inmiddels drie optoppingen gerealiseerd in Buitenveldert. Het bedrijf is betrokken bij achttien nieuwe projecten, verspreid over onder andere Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Stedenbouwkundig plan 2.0

In dat verhaal moet de gemeente ook meewerken. En juist dat gebeurt nog lang niet overal. “Elke gemeente doet nu zijn eigen ding. Iedereen is opnieuw het wiel aan het uitvinden. Wij pleiten juist voor standaardisatie. Een open source aanpak waarbij kennis wordt gedeeld.”

Amsterdam durft dat volgens Müller wel: “Daar werken we nu aan een wijkgerichte aanpak. Samen met de gemeente maken we een stedenbouwkundig plan 2.0 voor een hele wijk. Wat mag wel, wat niet? Hoe hoog? Welk materiaal? Hoe zit het met parkeren? Dat leggen we vast vóór we met bewoners in gesprek gaan. Dat scheelt tijd en geeft duidelijkheid.”

Ook esthetiek speelt een rol. “We onderscheiden drie typen optoppingen: historiserend (in stijl van het gebouw), setback (terugliggend) en contrasterend,” vertelt Müller. “Het moet mooi en logisch aanvoelen. Je wilt geen puisten op het dak.”

En dan is er nog het draagvlak in de buurt. “De grootste vertrager in optopprojecten is vaak bezwaar van omwonenden. Daarom is goede participatie cruciaal. Laat mensen meedenken, neem zorgen serieus. Anders sta je alsnog drie jaar stil.”

Slimme bouwmethoden

Optoppen biedt niet alleen voordelen voor bewoners en gemeenten, maar ook voor bouwers. “De ruwbouw kan met modulaire technieken in enkele weken,” zegt Müller. “Daarna volgt de afbouw. In totaal kun je in drie maanden klaar zijn, mits de vergunning rond is. Dat is een wereld van verschil met nieuwbouw, waar je soms zeven tot tien jaar over doet.”

Toch zien veel bouwbedrijven nog op tegen de beleidsmatige rompslomp. “Vaak hebben ze allemaal optopconcepten, maar het is vaak helaas nog niet gelukt ze te bouwen. De reden is echt dat het beleid achterloopt. Bouwkundig kan alles, maar beleidsmatig is het nog te complex.”

Door als de verbinder tussen VvE’s, beleggers, gemeenten, architecten en bouwers op te treden wil Creative City Solutions die impasse doorbreken. “We regelen het hele proces van haalbaarheid tot verkoop van het dak. En we werken aan die nieuwe standaard. Onze missie is niet alles zelf doen – dat kunnen we ook niet – maar zorgen dat iedereen aanhaakt. De koek is groot genoeg. Wij delen bewust onze kennis. Anders zijn we over honderd jaar nog bezig. Met vijftig projecten per jaar los je het probleem niet op.”

Creative City Solutions heeft inmiddels drie optoppingen gerealiseerd in Buitenveldert. Het bedrijf is betrokken bij achttien nieuwe projecten, verspreid over onder andere Amsterdam, Rotterdam en Den Haag.

Lef en visie nodig

De grote steden lopen voorop, maar Müller hoopt dat ook middelgrote steden snel volgen. “Wat is daarvoor nodig? In ieder geval lef en visie. Gemeenten moeten wijkgerichte plannen maken. Gebouwen aanwijzen, helder zijn over wat er kan, en dan pas de markt opzoeken. Niet andersom. Zo komen er relatief snel betaalbare woningen bij, die bestaande wooncomplex verduurzamen zonder schuld. Laten we slimmer omgaan met wat er al staat,” besluit Müller. “Er is al zoveel gebouwd. Het is tijd om onze steden een tweede leven te geven. En optoppen is daarbij een logische eerste stap.”