Duur onderzoek bij verhoogd funderingsrisico vaak niet nodig
Klimaatverandering en verlaging van de grondwaterstand hebben invloed op de kwaliteit van de fundering van gebouwen. Ruim een half miljoen woningen in Nederland heeft een verhoogd funderingsrisico. Schattingen gaan zelfs uit van een miljoen woningen. Daarom is op 1 april 2026 een nieuw model Taxatierapport Woonruimte ingevoerd. Elke woning krijgt voortaan verplicht een funderingsrisicoklasse van A tot en met E. Bij een verhoogd risico D of E is nader onderzoek noodzakelijk. Een QuickScan kan snel aangeven hoe hoog dat risico is. Is dat hoog, dan volgt vaak een duur funderingsonderzoek. Maar dat laatste is niet meteen nodig, stelt Marten de Jong van Total Wall.
Auteur: Dolf van Eldik. Foto’s: Total Wall
Lang niet elk funderingsprobleem is zo zichtbaar aan de buitenzijde.
Een samenwerking tussen banken, andere geldverstrekkers, NHG, NRVT, NVM en Vastgoed Nederland heeft geleid tot invoering van het nieuwe Taxatierapport Woonruimte. Een taxateur bepaalt daarbij de hoogte van het risico onder andere aan de hand van het funderingstype, bodem- en grondwatergegevens, zettingsdata (inklinking) en archiefonderzoek. Is de risico-inschatting D of E? Dan kan de koper meestal gewoon een hypotheek krijgen. Het risico op funderingsproblemen is namelijk geen belemmering voor de financiering, maar kan soms wel van invloed zijn op de hoogte ervan omdat de geldverstrekker rekening kan houden met toekomstige herstelkosten. Een hoog risico kan ook invloed hebben op de beoordeling van een financieringsaanvraag met NHG.
QuickScan
Al bij C (verhoogd risico of onzekerheid) kan een taxateur de pandeigenaar adviseren aanvullend onderzoek te laten doen. Dat is noodzakelijk omdat het vastgestelde funderingsrisico alleen een signaalfunctie heeft. Het zegt niets over de staat van de bouwkundige constructie.
Een veel gekozen, snelle methode hiervoor is de QuickScan. Deze scan geeft op basis van metingen aan de buitenzijde van een pand snel inzicht in het concrete funderingsrisico. Een gespecialiseerd bedrijf voert deze metingen uit, zoals een lintvoegmeting, een loodmeeting en maakt een scheuropname. Op basis van de scan volgt een beoordeling op een driepuntschaal van laag naar hoog risico.
“De QuickScan is wel een tussenstap”, zegt De Jong van Total Wall. “Het is geen definitieve diagnose en zegt nog niets concreets over de kwaliteit van de fundering. Bovendien wordt de QuickScan aan de buitenzijde uitgevoerd en dan vaak alleen nog aan de gevel. Je weet nog steeds niet wat er echt aan de hand is en je kunt dus ook niet bepalen welk herstel eventueel noodzakelijk is. En dat is bij de koop of verkoop van een woning heel lastig.”
Een lintvoegmeting geeft informatie over de scheefstand van de gevel.
Uitgebreid funderingsonderzoek
De richtlijn geeft aan dat als de QuickScan een hoog risico aangeeft direct een uitgebreid funderingsonderzoek wordt gestart. “Dat duurt lang en is duur”, stelt De Jong. “De prijs van een uitgebreid funderingsonderzoek kan wel oplopen tot zo’n € 10.000,-. Daar zijn per regio verschillende subsidieregelingen voor, maar die dekken maar een deel van de kosten. En dat terwijl een duur onderzoek soms helemaal niet nodig is. Afhankelijk van de wens van de klant, adviseren wij om bovenop de QuickScan een aanvullende vloerwaterpasmeting uit te voeren. Je moet daarvoor de woning ook aan de binnenzijde inspecteren en kijken naar de scheurvorming aan de binnenzijde. Lijkt er vervolgens meer aan de hand dan adviseren wij een Diagnose onderzoek met een eventueel herstelplan. Dat geeft ook direct inzicht in de kosten van eventueel herstel. Blijkt bijvoorbeeld dat één hoek van de woning wegzakt dan kun je dit mogelijk met een paar funderingspalen corrigeren. Uitgebreid funderingsonderzoek is dan verder niet nodig.”
Diagnose onderzoek met herstelplan
In vergelijking met een uitgebreid funderingsonderzoek is een diagnose-onderzoek met eventueel een herstelplan vele malen goedkoper. Volgens De Jong kost aanvullend onderzoek aan de binnenzijde een paar tientjes aan meerwerk. “En wil je ter aanvulling een diagnose-onderzoek hebben met eventueel herstelplan, dan moet je in totaal denken aan ongeveer € 1000,-. We graven dan ook een stuk van de fundering op en verdiepen ons in de bouwtekeningen en de te verwachten diepte van de vaste grondlaag op basis van gegevens van het DINO-loket. Je kunt daarmee al een eerste kostenindicatie geven van het herstelplan. Voor kopers en verkopers van een woning kun je daarmee snel de reëlere waarde van de woning bepalen en tot verkoop of aankoop overgaan.”
Met een loodmeting zie je of de gevel voor- of achterover helt.
Direct overgaan tot herstel
Besluit men over te gaan tot schadeherstel dan is de volgende stap het opmaken van een kostenbegroting. Hiervoor wordt ook een sondering uitgevoerd om voor extra funderingspalen de exacte diepte van de vaste bodemlaag vast te stellen. De Jong: “Een bedrijf als Total Wall kan zowel het plan als de begroting opstellen om de funderingsschade te herstellen. Dat is een pragmatische aanpak. En dat is precies zoals we werken.”
Total Wall
Totalwall.nl
