Nieuw leven rijksmonument als aanjager voor de wijk

Het karakteristiek rijksmonument wordt getransformeerd tot Villa van Waning, met diverse horecafuncties.

Auteur: Paul Engels

Het verlaten kantoorgebouw van de Rotterdamsche Cementsteenfabriek Van Waning & Co wacht al sinds 1989 op een nieuwe bestemming. Al in 2009 bedacht Vincent Taapken het plan Villa van Waning. Het idee was om het karakteristieke gebouw om te toveren tot een ontmoetingsplek middenin de wijk, waar lekker eten en drinken, ambacht, vakmanschap, innovatie en experiment samenkomen. Een fijne en aantrekkelijke plek voor iedereen in de wijk. “Dit gebouw is in mijn ogen een aanjager voor de hele wijk Feijenoord. Er is na de sloop van woningen en gebouwen rondom de villa en sanering van de vervuilde grond het tijdelijke Nassaupark aangelegd en dat is uiterst succesvol geworden als groene ontmoetingsplek. Deze wijk heeft in mijn ogen de potentie om een prachtig en levendig stukje Rotterdam te worden. Je zit hier op een eiland met rondom water. En het gebied heeft prachtig industrieel erfgoed en parken. Zo ben ik zelf verantwoordelijk geweest voor de transformatie van een voormalige Kuypers machinefabriek en Struycken & Co metaalfabriek en de nieuwbouw van een woontoren met horeca aan de Piekstraat.”

De bebouwing rondom de villa is gesloopt en daar is een park aangelegd.

Op dit moment werkt Vincent aan de transformatie en nieuwbouw van een meelfabriek aan de Piekstraat en een het oud stationsgebouw van de Rotterdamsche Tramweg Maatschappij aan de Rosestraat. Allemaal in de wijk Feijenoord. “Het is zo belangrijk voor het verhaal van de stad, dat we dat industriële erfgoed behouden en een nieuw leven geven.”

Op de begane grond komt een koffie/wijnbar.

De eerste verdieping wordt restaurant met open keuken.

Authentieke detailleringen worden gerestaureerd, zoals de houten betimmering, schuiframen en trap.

Enthousiasme

Die filosofie is ook het uitgangspunt voor de Villa van Waning. “Maar zo gemakkelijk ging dat niet,” aldus Taapken. “Wij hadden dit plan ontwikkeld, wat met veel enthousiasme werd ontvangen door bewoners, ondernemers en andere betrokkenen. Maar de gemeente Rotterdam wilde het gebouw liever in de openbare verkoop doen. Uiteindelijk kon ik het pand in 2019 toch aankopen en kreeg ik voor de plannen een renovatiesubsidie van de gemeente Rotterdam en het Prins Bernard Cultuurfonds, alsmede een subsidie van de provincie Zuid-Holland. Ik kon het pand alleen kopen als er vooraf een omgevingsvergunning was afgegeven. Het interieur mocht niet vooraf worden gestript en gesloopt. Daardoor zijn er veel aannames gedaan, die in werkelijkheid totaal anders bleken te zijn. Ik heb desondanks het risico genomen omdat ik de potentie van dit pand binnen de revitalisering van de wijk proef. En het is een prachtig monumentaal pand.”

Het bijzondere staal/betonplafond blijft in het zicht.

Het hele pand krijgt vloerverwarming; wel wordt de installatietechniek per verdieping gesplitst om latere functiewijziging mogelijk te maken.

Vervallen staat

Bij de sloop- en bouwwerkzaamheden door restauratiespecialist Den Hoed Aannemers uit Bergambacht bleek dat het voormalige kantoorgebouw van firma Van Waning na ruim 20 jaar tot ‘ruïne’ was vervallen. Met name door het gebrek aan ventilatie in ongebruikte staat was er sprake van veel vocht- en schimmelvorming en verdere aantasting van houten kozijnen, ornamenten en de kenmerkende gewelfde plafonds met stalen balken en getoogde betonconstructie. “Mijn uitgangspunt is om juist al die kwaliteiten en detailleringen te behouden en indien nodig in ere te herstellen. Zo kwamen achter radiatoren nog oude betimmeringen tevoorschijn, die nu een prominente plek krijgen. Ook de houten schuifkozijnen worden netjes gerestaureerd. Alleen aan de achterzijde, waar de verbinding met de fabriek was, is een groot nieuw kozijn geplaatst met doorkijk naar het park en de achterliggende haven.”

Vanwege mogelijke toekomstige functies is op de plek van de horecakeuken al een doucheputje en wc-afvoer gecreëerd.

De toiletten krijgen een stankafvoer via de pot.

Het pand moest extra worden geïsoleerd om de energiezuinigheid en het comfort te verhogen. Taapken: “De gevels zijn aan de binnenzijde geïsoleerd, met als nadeel dat dit van de netto vloeroppervlakte af gaat. Maar we konden niet aan de buitenkant isoleren, mede vanwege de eis dat wij weinig aan het rijksmonument en met name de voorgevel mogen wijzigen. Om de binnenruimte maximaal te benutten, hebben wij de radiatoren weggehaald en is overal vloerverwarming toegepast. We houden vast aan gasgestookte cv-ketels omdat dit de meest praktische oplossing is voor dit pand. In het pand wordt alle elektra en verlichting vernieuwd en wordt een brandmeldinstallatie aangelegd. Voor de toiletten gaan we wel een stap verder door te kiezen voor een geavanceerd typen toiletpotten, waarbij de lucht direct via de pot wordt afgezogen. Wat de ventilatie betreft willen wij het luchtverversingssysteem koppelen aan het afzuigsysteem van de open keuken bij het restaurantdeel op de eerste verdieping. Op de tweede verdieping wordt ruimte geschapen voor vergaderingen. Op de begane grond komt de functie van koffiebar/wijnbar met aangrenzend groot terras.”

Installatietechniek per verdieping

Taapken omschrijft de beoogde functies, maar laat er direct op volgen dat er de nodige flexibiliteit wordt ingebouwd om zo op korte of langere termijn andere functies in de villa mogelijk te maken. “De functies hangen af van het succes van de exploitatie. Ik reken op een succes van de horecafuncties, maar je ziet in zo’n coronapandemie hoe snel alles zomaar kan veranderen. Daarom is per bouwlaag een scheiding van installatietechniek ontworpen, met aparte groepenkasten en installatietechnische voorzieningen. Zo kunnen de verdiepingen eventueel ook makkelijk tot logieshotel worden omgebouwd. Er is veel vraag naar woningen en appartementen voor kort verblijf in een stad. Het kunnen later ook echte woonappartementen worden. Daarom zijn bijvoorbeeld in de restaurantkeuken nu al een afvoer voor een toilet en doucheputje geïnstalleerd. Je krijgt nu de kans om die aan te leggen. Het zijn extra investeringen, maar ze verhogen de gebruikswaarde van dit pand.”

Hij spreekt van een adaptief ontwikkelings- en ontwerpproces, waarbij ook toekomstige mogelijkheden worden bekeken. “Je wilt dit pand voor de komende twee eeuwen geschikt maken, zonder dat er wederom grote bouwkundige ingrepen voor nodig zijn. Het pand kan zich makkelijk aanpassen; vandaar dat ik spreek van een adaptief ontwikkelings- en ontwerpproces. Het is best bijzonder, maar het is ook een uniek pand. Als je kijkt naar de investeringen, dan loont het eigenlijk niet. Het is geen commercieel project. Ik doe dit vanuit een passie voor erfgoed en kan de kosten drukken door er zelf veel tijd in te steken. Zou je alleen sturen op kosten, dan is zo’n transformatie niet haalbaar. Maar puur sturen op kosten is mijns inziens ook een verkeerde aanpak. Je moet sturen op rendement, waarbij je ook moet kijken naar maatschappelijke opbrengsten. En die zijn groot voor deze wijk.”

Zoeken naar een plek voor alle nieuwe installatietechniek.

Sfeer en authenticiteit van weleer

Villa van Waning behoudt mede dankzij deze passie de authenticiteit en sfeer van weleer. Het gebouw vertelt de verhalen van vroeger. Toen de cementsteen werd ontwikkeld als vervanger van zandsteen dat door porositeit gevoelig was voor vocht, verwering en vervuiling. Taapken: “Jacob van Waning heeft in feite van deze villa een catalogus gemaakt met alle mogelijkheden van cementsteen. Met name de voorgevel laat een scala aan mogelijkheden en verschijningsvormen zien. Ik heb oude ornamenten ook zoveel mogelijk in veiligheid gebracht na de aankoop om ze een nieuwe plek te geven. Sommige waren zo vervallen, dat we nieuwe exemplaren hebben laten maken. Waco beton heeft bepaalde ornamenten met cementsteenpoeder en beton nagemaakt. Zoals de befaamde kat en hond in de voorgevel. Ook is de muurschildering aan de zijgevel weer leesbaar gemaakt.”

In januari 2020 is de transformatie begonnen. Eind van dit voorjaar moet het pand geschikt zijn voor de nieuwe functies, als de geschikte exploitant is gevonden. Dan kunnen de gasten en wijkbewoners genieten van een drankje of diner in een prachtig pand met een rijke historie in een lommerrijke omgeving. Een plek die uitnodigt en inspireert!

Projectpartners

Voorbeeldfunctie

1. Geld en waarde zijn twee verschillende zaken. Kijk niet alleen naar de directe investeringskosten, maar kijk naar de waarde die je voor langere tijd toevoegt aan een pand. Niet sturen op kosten, maar op opbrengst.
2. Er wordt vaak heel erg technocratisch naar renovatie/transformatieprojecten gekeken. Hou ook oog voor maatschappelijk rendement.
3. Investeer ook in de toekomst van een gebouw. Bouw flexibiliteit in en ga verder dan de minimale eisen van een huidig Bouwbesluit.