Onderhoud doen ‘vanachter de computer’ dankzij innovatieve data

Auteur: Harmen Weijer, foto’s: Spotr

Met foto’s in de database kan Spotr onder andere op afstand ramen en kozijnen inmeten.

Iedereen die voor woningcorporaties onderhoud doet, weet hoeveel er kan veranderen in een paar jaar tijd. Opbouw hier, aanbouw daar, zonnepanelen rechts en airco links. En dan hebben we het nog maar niet over de staat van onderhoud van de woningvoorraad. Gemiddeld om de 6 jaar worden huurwoningen onder handen genomen qua schilder- en metselwerk. “Maar soms kunnen we op onze foto’s zien dat dat misschien nog wel niet nodig is, of dat er meer onderhoud nodig is”, vertelt Dirk Huibers, directeur en oprichter van Spotr.

“We brengen door middel van beelden de gebouwde omgeving in kaart. Zo hebben we de beschikking over beelden van inmiddels alle 2,5 miljoen huurwoningen. Dat hebben we opgebouwd door tweedehands data op te kopen, meestal afkomstig van gemeenten die hun stad in beeld en kaart hebben gebracht voor bijvoorbeeld infrastructuur. Die gemeenten hebben daarvoor vaak vliegtuigen gebruikt, die behalve van boven ook van schuin naar beneden foto’s hebben genomen van de gebouwde omgeving. Maar we gebruiken ook beelden van Google Streetview en CycloMedia. En als dat niet voldoende is, dan kunnen inspecteurs en aannemers foto’s laten maken van bijvoorbeeld de achtergevel. Ten slotte is het nog mogelijk om complexen, zoals flats, met een drone te laten inspecteren, maar het verkrijgen van beelden via drone is op dit moment nog 20 keer zo duur als via ‘tweedehands data’. Al verwacht ik dat over een jaar of tien dit met onbemande vliegtuigjes wordt gedaan. Bovendien hebben we dan Streetview en andere tweedehands data ook niet meer nodig, omdat de beelden vanuit de lucht veel beter en scherper zullen zijn.”

Dankzij het gebruik van big data en beeldherkenning krijgen gebouweigenaren en woningcorporaties heel snel inzicht in de huidige situatie en alle beschikbare maatregelen.

Onderhoudsstrategie

Hoe dan ook gaat dit uiteraard veel sneller en gestructureerder dan als je per complex of per straat woningen gaan inspecteren en op basis daarvan het onderhoudsprogramma vaststelt. “Want dat is waarom woningcorporaties geïnteresseerd zijn in de data van Spotr en daar ook mee werken”, vertelt Huibers. “Zij gebruiken de beelden voor het maken van hun langjarige programma’s, dus naast de meerjarige onderhoudsplannen ook steeds vaker het asset management. Die strategie wil men bepalen op verschillende elementen, zoals schilderwerk, maar ook steeds vaker op de omgeving van de woningen. Denk aan hittestress, wateroverlast, beschermende flora en fauna. Die twee vormen samen het complexstrategie. Daarnaast helpen we corporaties om de basisinformatie die ze hebben van hun woningvoorraad up to date te maken. Want vaak klopt die info niet meer, bijvoorbeeld doordat ze zijn gefuseerd en de databases niet goed zijn samengebracht. We kunnen helpen om alles in 1 keer goed in kaart te brengen, als een 0-situatie.”

Foto’s van bijvoorbeeld Google Streetview en Cyclo Media geven een actueler inzicht over de situatie van woningen dan de meeste corporaties op dit moment hebben.

In de provincie Utrecht gaan ze nog een stap verder, in het kader van de Utrechtse Renovatieversneller. Aan dit initiatief doen 5 Utrechtse woningcorporaties mee: GroenWest uit Woerden, Mitros en Bo-ex uit Utrecht, Provides uit IJsselstein en SSW uit Bilthoven. Zij werken nauw samen met 12 opdrachtnemers, of zoals de Utrechtse Renovatieversneller het noemt, co-makers: Breman, Bos, Coen Hagedoorn, Hemubo, Rutges, Smits Vastgoedzorg, Talen Vastgoedonderhoud, Weijman, Salverda, WE adviseurs en dus Spotr.

Verduurzaming

“De verduurzamingsopgave en woningnood is dusdanig groot dat we als woningcorporaties moeten samenwerken”, vertelt Egbert Kunst. “We willen in 2050 alle woningen CO2-neutraal hebben gemaakt. Dat redden we niet alleen. En als we goede renovatie-treintjes kunnen laten opzetten, dan is het wel zo handig als onze opdrachtnemers zo veel mogelijk woningen kunnen aanpakken. De data en beelden van Spotr helpen ons daarbij, want geen complex is hetzelfde zeker niet als ze al 50 of 60 jaar oud zijn. Dan zijn er van allerlei zelf aangebrachte voorzieningen bijgekomen. Als we dat vooraf weten, kunnen we in onze programma’s veel beter rekening mee houden.”

Door nauwer samen te werken met meerdere partijen aan opdrachtgevers en -nemerskant is het onderhouds- en assetproces niet meer lineair, legt Huibers uit. “Voorheen gaf de woningcorporatie opdracht aan een aannemer om een aantal woningen aan te pakken, en vaak vragen ze dat aan meerdere aannemers. Daaruit komen meestal niet te vergelijken plannen van aanpak uit. Dat wil men in Utrecht anders aanpakken door 3 stappen door te lopen: eerst brengen we alle kenmerken en elementen van de woningvoorraad van de 5 corporaties volledig in beeld. Dan wordt een maatregelenmatrix opgemaakt, waarin in wordt opgenomen welke maatregelen op dit moment beschikbaar zijn en genomen kunnen worden. Eigenlijk een soort bestellijst. De derde stap is een beslisboom: wanneer ga ik wat doen.”

Met stap 1 is Spotr inmiddels druk doende en nog dit jaar zal dit in kaart zijn gebracht. Dan is aan de woningcorporaties om de volgende stappen te nemen. Het is ieder geval onderhouds- en assetmanagement nieuwe stijl, die ongetwijfeld niet beperkt tot Utrecht, verwacht Huibers. “We doen dit inmiddels al voor 12 andere woningcorporaties en we zijn zelfs voor woningcorporaties in Engeland aan de slag gegaan. De potentie is in ieder geval erg groot.”