Transformatie kantoorgebouw opmaat voor nieuwe stadswijk Zoetermeer
Eén van de grootste kantoorgebieden van Nederland wordt getransformeerd tot woningen. Onder de naam Entree worden in Zoetermeer zo’n 4.500 woningen ingepast in een gebied van 60 voetbalvelden, waar al decennia kantoorgebouwen staan. Het wordt een nieuwe stadswijk met een stedelijk karakter tussen de binnenstad en de A12 met aanpalend NS-station Zoetermeer. Eén van die kantorencomplexen is Terra Nova aan de Boerhaavelaan 1-7. Eigenaar Breevast gaat het 36.375 m2 grote kantorencomplex Terra Nova transformeren tot 393 woningen voor de verhuur. Het gaat om 106 goedkope huurwoningen, 98 midden geprijsde huurwoningen en 189 vrije sector, inclusief 32 levensloopbestendige appartementen. Die krijgen een plek in het omvangrijke betonnen casco van de vier gebouwdelen. Vóór het te transformeren kantorencomplex is plek voor een gezondheidscentrum met huisartsencollectief en apotheek.
In een voormalige kantoorpand in Zoetermeer komen 393 huurwoningen, waarbij de monotone kantoorgevel plaatsmaakt voor een speelse uitstraling van de gebouwen met balkons en glasbalustrades.
Hans Teuns, Directeur Integrale Projecten van Breevast, legt de grootschalige ontwikkeling uit: “Wij zijn als Breevast al jaren eigenaar van de kantoren aan de oostzijde van de Afrikaweg. Aan de westzijde staan eveneens kantoren. Het hele gebied wordt een stedelijke woonwijk, waarbij wij op ons deel tenminste 2.538 woningen kunnen realiseren en op het andere deel is nog eens plek voor circa 2.000 woningen. De woonfunctie was mogelijk binnen het reguliere bestemmingsplan, via een kruimelvergunning. Terra Nova is één van de eerste gebouwen die nu een woonfunctie krijgt. Het gebouw staat al enkele jaren leeg en we zijn blij dat we inmiddels zover zijn dat het gebouw tot op het betoncasco is kaalgesloopt. Na de zomer begint de aannemer met de opbouw en eind 2024 is het brede aanbod van huurwoningen beschikbaar. Veelal zie je dat er koopwoningen aan een ontwikkeling worden toegevoegd om de bouwinvestering sneller terug te verdienen, maar wij geloven in het actuele belang van huurwoningen voor de maatschappij. Het geeft groepen woningzoekenden direct meer kans op een woning. Op een open dag van de gebiedsontwikkeling Entree hadden wij direct al een paar honderd inschrijvingen binnen.”
Het betoncasco van het voormalige kantorencomplex, dat bestaat uit vier bouwblokken van 11 en 7 bouwlagen hoog, is geheel ontmanteld.
De volledige ontmanteling van het betoncasco roept de vraag op of het niet aantrekkelijker was om de gebouwen te slopen en nieuwbouw te realiseren. Teuns: “Het betoncasco is constructief van goede kwaliteit. Op het moment dat je zo’n groot casco kunt hergebruiken is dat natuurlijk uit oogpunt van duurzaamheid een logische keuze. Dat neemt niet weg dat wij vooraf een analyse van de gebouwstructuur hebben laten maken of er op een efficiënte manier woningen in te passen zijn. Want je wilt natuurlijk niet teveel beton gaan slopen. Gelukkig leent het gebouw zich voor appartementen, waarbij we wel aan één zijde de gevel 2 meter moeten aanplanken. De trappenhuizen en stijgpunten blijven behouden en de middengang in de kantoren wordt de centrale toegangscorridor voor de appartementen aan twee zijden van het pand.”
Mooie vierkante woningplattegrond
Aan één zijde van de middencorridor van de kantorenopzet is de woning voldoende diep en wordt alleen een balkon toegevoegd, aan de andere kant wordt het gebouw 2 meter opgedikt, hier met een inpandig balkon.
Mark van Empelen, ontwikkelmanager Breevast, die samen met Rik Pronk de uitvoering namens Breevast aanstuurt, verduidelijkt tijdens een rondgang de indeling en geveluitbreiding van het gebouw. “De betonkolommen staan op een stramien van 7,5 meter. Daartussen kunnen wij een appartement realiseren. Aan één zijde is het casco ook 7,5 diep, zodat je daar een mooie vierkante plattegrond van ruim 50 m2 kunt maken. Echter, aan de andere kant is de diepte slechts 5,5 meter. Daar gaan we het gebouw met 2 meter opdikken. Dat gebeurt met een eigen constructie waarbij vloeren, geveldelen en prefab betonnen balkons voor de gevel worden gezet. Aan de andere kant komen ook balkons, maar die worden aan het bestaande casco verankerd. Je zit bij zo’n bestaand casco met de maximale belasting. We hebben het nu zo gedaan dat we door het slopen van borstweringen zoveel gewicht verliezen dat we de nieuwe balkons kunnen toevoegen. Het worden allemaal woningen in één stramien van circa 50 m2, behalve een aantal driekamerwoningen, daar kunnen we anderhalve beukmaat benutten. Voor sommige woningen moet een deel van een dragende betonmuur worden gesloopt, waarbij wij een nieuwe stalen draagconstructie inpassen. Voor de invulling van de gevels is gekozen voor een houtskeletbouwconstructie, met isolatiepakket en metalen gevelbekleding.”
De beukmaat van 7,50 meter tussen de kolommen biedt een mooie breedte voor de appartementen.
De borstweringen worden verwijderd, zo wordt de belasting op de constructie verminderd en kunnen balkons worden toegevoegd.
Hans Teuns: “De aanplankgevel aan de ene kant en balkons aan de andere kant gaven ons de kans om het gebouwcomplex meteen een veel speelsere uitstraling te geven dan de vlakke, monotone kantoorgevels van vroeger. ZZDP Architecten Amsterdam heeft ook gevarieerd met de bovenste lagen van de bouwblokken, zodat een extra levendige beeldkwaliteit ontstaat. Het gaat om een gebouwensemble van twee hoogbouwblokken van 11 bouwlagen en twee lagere blokken van 7 bouwlagen. Op die lagere blokken komt een groendak en er komt ook een binnentuin. Zo wordt het een plezierige groene woonomgeving, conform de ambities van Entree. Parkeren gebeurt straks rondom de gebouwen. Het autogebruik wordt sowieso verminderd door de inzet van mobiliteitshubs en deelmobiliteit. Er zat een parkeerkelder onder het gebouw, daar maken wij fietsenstallingen van.”
WKO-installatie
Over duurzaamheid gesproken: Breevast onderzoekt nog de haalbaarheid om zonnepanelen op de daken te plaatsen. De gebouwen krijgen in elk geval een duurzame energievoorziening met een WKO-installatie die voor verwarming en koeling van de appartementen gaat zorgen. Rik Pronk: “De bedoeling is dat er voor het hele Entree-gebied een centrale WKO-installatie komt, waarop alle woongebouwen worden aangesloten. We kijken momenteel of het praktischer is om voor Terra Nova eerst eigen bronnen te slaan en die de eerstkomende jaren te gebruiken, voordat je meteen zo’n centraal systeem gaan aanleggen, omdat de ontwikkeling van het gebied meer dan tien jaar in beslag gaat nemen. Die uitvraag voor een slimme WKO-oplossing gaan wij binnenkort in de markt zetten.”
Bij het slopen kwamen centraaldozen tevoorschijn die waar mogelijk – net als de doorvoeren in de betonwanden – worden hergebruikt voor de nieuwe installatietechniek.
Alle appartementen krijgen vloerverwarming en -koeling en een individueel ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Pronk vervolgt: “In elke woning komt een verticaal kanaal voor de leidingen naar het dak, waaronder de ventilatie-aanvoer/afvoer. Vanwege de hoge geluidsbelasting op de gevel aan de Afrikaweg, één van de drukste verkeersaders van Zoetermeer, willen we geen aanzuigroosters in de gevels. De weg gaat weliswaar in verkeerssnelheid van 70 naar 50 km omlaag, maar je wilt niet dat het geluid doordringt tot de woningen. We gaan werken met zwevende dekvloeren om het geluid in en tussen de woningen te isoleren en om daarin een deel van de kabels en leidingen door de woning te positioneren. De horizontale leidingenstructuur kan via de centrale corridor lopen, zij het dat rondom de kolommen een vierkante poer zit, die tracés bemoeilijkt; we moeten straks langs die poeren werken. We zitten verder met de hoogte van de woningen en corridors, die is gemiddeld 2,90 meter. Soms heb je net voldoende plek voor de installatietechniek en soms moet je de (zwevende) vloer van de corridor schuin laten aflopen voor voldoende toegangshoogte. Het is puzzelen, maar dat is inherent aan de inbouw in een bestaand casco.”
Thermische gebouwschil
De liftschachten en trappenhuizen behouden hun positie en functie.
Dat puzzelen met de hoogte geldt ook voor het souterrain. “Voorheen de parkeerkelder, maar straks de fietsenkelder. Het plafond wordt na-geïsoleerd, zodat we de begane vloer thermisch verbeteren. Ook de kopgevels, voor- en achtergevel en het dak worden geïsoleerd, zodat de hele gebouwschil thermisch op niveau is. We haalden de houtwolcementplaten tegen het plafond van de kelder weg, maar toen bleek dat er nog een laag zat, die was ingestort in het beton. Met de nieuwe isolatielaag verloren we hoogte van de kelder en naar beneden uitgraven kan niet vanwege het grondwater. Zo kom je altijd verrassingen tegen bij zo’n transformatie. Op sommige verdiepingen kwamen de centraaldozen netjes tevoorschijn; die kunnen wij mooi hergebruiken voor de nieuwe installatietechniek, evenals de openingen in de betonwanden voor de horizontale leidingenstructuur. Op andere verdiepingen zaten op diezelfde plek nauwelijks centraaldozen…”
Voor de WKO-installatie is een plek bedacht in een nieuw aan te brengen talud van maaiveldniveau naar de verhoogde begane grondvloer. “Tegen de plint van het gebouw kunnen we in het talud een technische ruimte creëren, waar de WKO-installatie en andere installatietechnische voorzieningen een goed bereikbare plek krijgen.”
Stedelijke omgeving
De woningen liggen in de nieuwe, groene stadswijk Entree.
Mark van Empelen besluit: “Zoetermeer is met ruim 125.000 inwoners de 3e stad van Zuid-Holland. Er zijn echter relatief veel grondgebonden woningen en er is weinig stedelijke bebouwing. Met de Entree krijgt Zoetermeer ook een echte urbane stadswijk, met een hoge woningdichtheid. Wel een wijk waarbij je lopend of fietsend snel bij het stadscentrum of het openbaar vervoer bent. En een groene en duurzame stadswijk.”
